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2016年土地估价师考试案例报告习题集(六)

来源:中华考试网  [ 2016年3月8日 ]  【

  某制药企业为扩大经营规模,准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定,老厂区土地由政府按一定价格收购后,重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地,建设新的现代化制药厂。

  经调查,该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的国有土地,土地面积为3000平方米,重新开发后,规划建设商务办公楼,规划容积率为2.4。该办公楼建成后,预计售价为11000元/平方米,开发期为两年,建筑费为4500元/平方米,专业费和不可预见费分别为建筑费的5%和3%,建造成本第一年投入45%,第二年投入55%,年内均匀投入,建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的15%;税金为房地产售价的6%,年贷款利率为8%,土地还原利率为6%。

  W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元/亩,因当地人多地少,故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定,征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收;耕地占用税按5元/平方米计收;耕地开垦费按10元/平方米计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平” (通路、通水、通讯、通电、排水,场地平整),土地开发费为60元/平方米,开发周期为1年,开发费在开发周期内均匀投入;土地开发的投资回报率为15%,经调查,该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定,开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元/平方米,住宅用地土地出让金最低不得低于300元/平方米,商业用地出让金最低不得低于600元/平方米。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元/平方米,住宅用地土地出让金最低不得低于500元/平方米,商业用地出让金最低不得低于930元/平方米。

  1. 请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。

  2. 经协商,当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60%给予补偿,试问,该企业最高可以得到多少补偿。

  3. 该企业如以该补偿价购置开发区的土地,可以最多购买多少面积的土地。

  (一)审题

  (1)明确题目要求。本题涉及两个估价对象,三种价格类型。一是求取老厂区用地

  在规划条件下,法定最高年期的出让土地使用权价格;二是求取老厂区用地在规划条件下的划拨土地使用权价格,进而确定企业可以得到的补偿金额;三是求取工业开发区土地的市场价格,进而确定企业可购置的土地面积。

  (2)梳理有关资料。①估价对象资料,审题时需针对不同估价对象,明确土地用途,尤其对老厂区用地,要弄清其规划用途和规划容积率;②市场调查资料,该类资料是确定解题思路和选择估价方法的主要依据,本题提供了老厂区用地未来开发完成后的价值、开发费用及相关参数资料;工业开发区的开发费用、土地出让金标准、周边地区的征地费用等资料。审题时要特别留意开发周期、开发费用的投人情况及各项参数的内涵。另外,还要特别注意题目中对老厂区补偿标准的说明。

  (3)考虑资料取舍,明确解题思路。针对不同估价对象,选取相应的市场调查资料,确定解题思路与方法。

  (二)解题思路与方法选择 考试用书

  1.解题思路

  (1)根据题意,老厂区土地属于待开发土地,且有明确的规划条件和不动产售价、建筑成本等资料,适用于剩余法。具体思路为:①根据待估宗地的土地面积、规划容积率及办公楼的预期售价测算不动产开发完成后价值;②计算建造成本、利息、利润及销售税费;③用不动产开发完成后价值扣除建造成本、利息、利润及销售税费,得到老厂区规划条件下的出让土地使用权价格。

  (2)用老厂区规划条件下的出让土地使用权价格,扣除商业用地土地出让金,得到其规划条件下的划拨土地使用权价格;再乘以补偿比例即可得到对企业的补偿价格。

  (3)根据征地费用及相关税费、开发费用、出让金等资料,用成本逼近法测算工业开发区单位面积地价;再用企业可获得的补偿金额除以开发区单位面积地价,得到企业可购置的土地面积。

  2.方法选择

  根据题目要求和所提供的资料,老厂区土地宜采用剩余法评估,工业开发区土地宜采用成本逼近法评估。

  (三)公式与计算步骤

  1.适用公式

  (1)老厂区规划条件下,出让土地使用权价格评估公式:

  土地价格=开发完成后的楼价—建筑费—专业费—不可预见费—利息—利润—销售税费

  (因题目中未给出购地税费比率,在此不考虑购地税费)

  (2)老厂区规划条件下,划拨土地使用权价格评估公式:

  划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格—土地出让金

  (3)工业开发区土地市场价格评估公式:

  土地价格=土地取得费+土地开发费十税费+利息+利润十土地增值

  2.计算步骤

  (1)测算老厂区用地在规划条件下的出让土地使用权价格。老厂区用地属待开发土地,适用于剩余法评估。

  1)确定最有效利用方式。根据规划,老厂区规划用途为商务办公,即为最有效利用方式。

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