2016年土地估价师估价考试案例与报告练习题五_第2页

　　A、收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益;

　　B、收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益;

　　C、未明确收益内涵、取得收益的方式;

　　D、忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等;

　　E、未考虑房屋的闲置(即空房损失等)。

　　(2)总费用中涉及到的项目和条项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准，容易出现的问题有：

　　A、未考虑收益的方式，盲目地确定费用;

　　B、确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准;

　　C、将利息计入总费用中。

　　(3)说明纯收益的测算依据和方法。

　　(4)明确说明还原利率(土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率)的

　　确定方法、依据和具体标准。

　　(5)明确说明土地使用年限、收益还原公式选取和收益价格确定;

　　三、判断题:

　　10、 成本逼近法一般适用于新开发土地估价，也适用建成区域已开发土地估价。( )

　　标准答案：错误

　　解　　析：成本逼近法一般适用于新开发土地估价，并不适用建成区域已开发土地估价。

　　11、 招标、拍卖地价一定比协议地价低。( )

　　标准答案：错误

　　解　　析：招标、拍卖地价一般比协议地价高。