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2016年土地估价师《估价案例与报告》基础习题十

来源:中华考试网  [ 2016年2月4日 ]  【

  某制药企业为扩大经营规模,准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定,老厂区土地由政府按一定价格收购后,重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地,建设新的现代化制药厂。

  经调查,该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的国有土地,土地面积为3000平方米,重新开发后,规划建设商务办公楼,规划容积率为2.4。该办公楼建成后,预计售价为11000元/平方米,开发期为两年,建筑费为4500元/平方米,专业费和不可预见费分别为建筑费的5%和3%,建造成本第一年投入45%,第二年投入55%,年内均匀投入,建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的15%;税金为房地产售价的6%,年贷款利率为8%,土地还原利率为6%。

  W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元/亩,因当地人多地少,故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定,征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收;耕地占用税按5元/平方米计收;耕地开垦费按10元/平方米计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平” (通路、通水、通讯、通电、排水,场地平整),土地开发费为60元/平方米,开发周期为1年,开发费在开发周期内均匀投入;土地开发的投资回报率为15%,经调查,该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定,开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元/平方米,住宅用地土地出让金最低不得低于300元/平方米,商业用地出让金最低不得低于600元/平方米。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元/平方米,住宅用地土地出让金最低不得低于500元/平方米,商业用地出让金最低不得低于930元/平方米。

  1. 请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。

  2. 经协商,当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60%给予补偿,试问,该企业最高可以得到多少补偿。

  3. 该企业如以该补偿价购置开发区的土地,可以最多购买多少面积的土地。

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