2020房地产估价师理论与方法章节专项题：房地产价格和价值_第2页

　　21.某宗建筑物密度为50%的土地上，建有一栋8层且各层建筑面积相等的住宅楼，均价为5000元/平方米，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/平方米。该宗土地的总价为(　)万元。

　　A.96

　　B.192

　　C.240

　　D.480

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积=2000万/5000=4000m2，土地总价=4000×1200=480万元。参见教材P104～106。

　　22.下列购买某宗房地产的付款方式中，对买方而言最经济的是(假定年折现率为6%)(　)。

　　A.现在按9.5折一次性付款

　　B.一年后一次性付款

　　C.现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付

　　D.现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是名义价格和实际价格。选项A，现在一次性支付0.95;选项B，一年后支付1/1.06=0.943;选项C，=0.3+[(0.7/3)/6%] ×[1-1/(1+6%)3]=0.923702788;选项D，=0.5+[(0.5/10)/6%] ×[1-1/(1+6%)10]=0.868004352。参见教材P106～107。

　　23.一套总价60万元的住房，付款方式如下：

　　(1)在成交日期一次性付清;

　　(2)在成交日期一次性付清，给予5%的折扣;

　　(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;

　　(4)自成交日期起一年内一次性付清;

　　(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

　　上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是(　)。

　　A.第(1)、(3)种情况

　　B.第(3)、(4)、(5)种情况

　　C.第(2)、(4)种情况

　　D.第(2)、(4)、(5)种情况

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是名义价格和实际价格。(1)名义价格实际价格绝对相同，(3)由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以选项AB可以排除;(5)肯定存在名义价格和实际价格的差异。参见教材P106～107。

　　24.某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为(　)元/m2。

　　A.3439

　　B.3473

　　C.3508

　　D.3608

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期房价格=现房价格-从期房到达现房期间的租金净收益的折现值-风险补偿=4500-500/(1+8%)-500/(1+8%)2-4500×3%=3473(元/m2)。参见教材P108。

　　25.某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000 元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为(　)元/m2。

　　A.4653

　　B.5347

　　C.5352

　　D.5366

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。该期房目前市场价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿值，月租金净收益=1000/100=10(元/m2)，月折现率=6%/12=0.5%，5000=现房价格-10/0.5%×[1-1/(1+0.5%)10]-现房价格×5%，现房价格=5366元/m2。参见教材P108。

　　26.在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估(　)。

　　A.挂牌底价

　　B.正常市场价格

　　C.竞买人可承受的最高价

　　D.最可能的成交价

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。因为是为竞买人确定报价提供参考依据，所以评估的是竞买人可承受的最高价;而如果是政府部门委托估价，则可能是挂牌底价。参见教材P92。

　　27.当拍卖出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的(　)。

　　A.10%

　　B.20%

　　C.30%

　　D.50%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。参见教材P109。

　　28.“吉芬物品”是指某种生活必需品，在特定条件下，消费者对该类商品的需求与价格成(　)。

　　A.反方向变化

　　B.同方向变化

　　C.无变化

　　D.变化方向无法确定

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产需求。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。参见教材P113。

　　29.当某种房地产的替代品的价格较高时，消费者对该种房地产的当前需求通常会(　)。

　　A.增加

　　B.减少

　　C.不变

　　D.无法确定

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产需求。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。参见教材P114。

　　30.下列选项不属于决定房地产需求量的因素的是(　)。

　　A.房地产商对未来的预期

　　B.该种房地产的价格水平

　　C.相关物品的价格水平

　　D.消费者的收入水平

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产需求。某种房地产的需求量影响因素有：(1)该种房地产的价格水平;(2)消费者的收入水平;(3)消费者的偏好;(4)相关物品的价格水平;(5)消费者对未来的预期。参见教材P113～114。

　　31.下列选项中，不属于决定房地产供给量的因素的是(　)。

　　A.该种房地产的价格水平

　　B.该种房地产的开发成本

　　C.房地产开发企业和拥有者对未来的预期

　　D.消费者的偏好

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：(1)该种房地产的价格水平;(2)该种房地产的开发成本;(3)该种房地产的开发技术水平;(4)房地产开发企业和拥有者对未来的预期。消费者偏好影响房地产需求量。参见教材P116。

　　32.受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是(　)。

　　A.均衡价格增加，均衡数量减少

　　B.均衡价格减少，均衡数量增加

　　C.均衡价格增加，均衡数量不变

　　D.均衡价格不变，均衡数量减少

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产均衡价格。房地产供给增加，房地产需求减少，且供给增加的幅度大于需求减少的幅度时，如下图所示，将导致均衡价格减少、均衡数量增加。参见教材P118。

　　33.下列说法中，正确的是(　)。

　　A.同一影响因素及其变化，对房地产价格变化的影响是完全相同的

　　B.同一影响因素及其变化，在不同时期，对房地产价格变化的影响是完全相同的

　　C.道路建设对住宅房地产价格的影响总是积极正面的

　　D.紧缩房地产开发贷款对市场价格的影响存在时间的滞后性

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是对房地产价格影响因素的基本认识。选项A错误，同一影响因素对房地产价格的影响是不尽相同的;选项B错误，同一因素在不同时期的影响也是不同的;选项C错误，道路建设对住宅价格的影响具有双重性，改善了交通通达性会增值，噪声和尾气污染会贬值。参见教材P119～121。

　　34.下列房地产因素中，不属于土地实物因素的是(　)。

　　A.土地面积

　　B.土地容积率

　　C.土地开发程度

　　D.土地形状

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。土地实物因素包括土地面积、土地形状、地形、地势、地质、土壤、土地开发程度，选项B属于权益因素。参见教材P123。

　　35.下列属于房地产实物因素的是(　)。

　　A.房地产新旧程度

　　B.建筑物朝向

　　C.房地产坐落

　　D.房地产人文环境

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。选项BCD均属于房地产区位因素。参见教材P122～126。

　　36.通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了(　)对地价的影响。

　　A.土地面积

　　B.地质条件

　　C.土地位置

　　D.土地形状

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。为了改善形状不规则土地的利用，往往采取土地调整或重划措施。土地经过调整或重划后，利用价值提高，地价随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。参见教材P123。

　　37.商业房地产位置的优劣，主要取决于(　)。

　　A.周围环境状况

　　B.位置有利于原料和产品的运输

　　C.自然景观

　　D.繁华程度和临街状况

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。选项A适用于居住地产;选项B适用于工业;选项C适用于住宅用地评价。参见教材P129。

　　38.最科学的评价房地产交通便捷程度的距离是(　)。

　　A.空间直线距离

　　B.交通路线距离

　　C.交通时间距离

　　D.经济距离

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。经济距离把交通时间和交通费用统一用货币来衡量，是一种更加科学但较为复杂的距离。参见教材P132。

　　39.下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是(　)。

　　A.临街状况

　　B.层高

　　C.楼层

　　D.朝向

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。选项ACD属于区位因素。参见教材P131。

　　40.下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是(　)。

　　A.商业用房

　　B.住宅

　　C.写字楼

　　D.工业用房

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。参见教材P133。

　　41.下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是(　)。

　　A.朝向

　　B.楼层

　　C.方位

　　D.交通条件

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。交通条件因素和位置因素是平行的关系。房地产区位因素中的位置包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。参见P131～133。

　　42.一般来讲，假如人口总量不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是(　)。

　　A.上涨

　　B.下跌

　　C.保持相对稳定

　　D.先涨后跌

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是人口因素。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。参见教材P136～137。

　　43.下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是(　)。

　　A.降低房地产开发贷款利率

　　B.增加土地有效供给

　　C.降低契税

　　D.提高购房贷款利率

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是制度政策因素。选项A降低贷款利率，将降低开发成本，可以导致价格下降;选项B增加有效供给，结果是价格的下降，这是供给规律作用的结果;选项D提高购房者贷款利率，将导致需求减少，也是导致价格下跌。降低契税，使购房者成本降低，需求增加，价格上升，还有一种解释，契税降低，使得投机成本降低，刺激投资导致价格上升。参见教材P137～139。

　　44.下列情况中，会导致房地产价格下降的是(　)。

　　A.提高契税税率

　　B.增加土地增值税

　　C.增加增值税

　　D.减免房产税

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是制度政策因素。契税是向买方收取的，增值税、土地增值税是向卖方收取的。选项BCD三种情况会导致房地产价格的上升。参见教材P138～139。

　　45.下列情况中，会导致房地产价格上升的是(　)。

　　A.增加房地产保有环节的税收

　　B.减少交易环节卖方的税收

　　C.增加房地产开发环节的税收

　　D.提高最高首付比例

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是制度政策因素。增加房地产保有环节税收，增加了持有房地产成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，减少房地产需求，进而会使房地产价格下降;减少交易环节卖方的税收，要分清是买方市场或卖方市场，若为买方市场，减少卖方税收会使房地产价格下降;提高最高首付比例，购买门槛上升，从而会减少商品房需求，进而减少房价。参见教材P138～139。

　　46.下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是(　)。

　　A.卖方市场下增加卖方税收通常会导致房地产价格上涨

　　B.增加房地产持有环节税收通常会导致房地产价格上涨

　　C.买方市场下增加卖方税收通常会使房地产价格下降

　　D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是制度政策因素。选项A，在卖方市场下，增加卖方的税收，卖方会转嫁给买方，通常会导致房地产价格上涨;选项B，增加房地产持有环节的税收，增加持有成本，可以抑制投资和投机，通常会导致房地产价格下跌;选项C，在买方市场下，增加卖方的税收，卖方无法转嫁，会挤压卖方的利润，但是通常不会对房地产价格造成影响;选项D，严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨。参见教材P138～139。

　　47.下列关于利率对房地产价格的影响的说法中，正确的是(　)。

　　A.利率变化的方向和房价变动的方向总是相反的

　　B.利率变动的方向和房价变动的方向总是一致的

　　C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响

　　D.从房地产价值是房地产净收益现值之和的角度看，利率上升导致房地产价格上升

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是经济因素。利率波动对于房地产价格的影响具有双重性。如利率上升，使得开发成本增加，推动房地产价格上涨;但是利率上升也使得购房者需求者负担加重，抑制需求从而导致房价下跌。从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降;利率下降，房地产价格会上涨。从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。参见教材P145。