2020房地产估价师理论与方法随堂习题（九）_第2页

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。参见教材P163。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是替代原则。替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。参见教材P164。

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是替代原则。选项B错误，整个比较法可以说是以替代原理为基础的。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。参见教材P164～166。

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。只有收入现值大于或等于支出现值的利用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。参见教材P167。

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。“该建筑物价值小于其拆除费用”意味着该建筑物的净残值为负值，它对土地价值有减价影响，因此乙土地及地上建筑物价值低于甲土地价值。甲乙土地价值应该大致相当，乙土地连同建筑物一起价值低于甲土地，说明建筑物价值为负值。参见教材P168。

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。(8000×5000-5000×3000)/5000=5000(元/平方米)。参见教材P168。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用，它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。参见教材P168。

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。参见教材P169。

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。重新装修价值=(6500/1.1)-(800/1.10.5)-500=4646(万元)，改变用途价值=(8000/1.1)-(2160/1.10.5)-500=4713(万元)。参见教材P170。

　　10、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，应采用保守的较低的收益估计值。参见教材P171。

　　11、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是一致性原则和一贯性原则。一致性原则是指为同一估价目的，对同一或相关估价项目涉及的各宗同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。国有土地上房屋征收评估也应遵循一致性原则，即对同一房屋征收范围内的同类被征收房屋，应一视同仁，采用相同的估价方法或对待方式进行估价。参见教材P172。