2019年房地产估价师理论与方法课后练习题五_第4页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是比较法的理论依据。比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。参见教材P175。

　　【答疑编号10701399,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是比较法适用的估价对象。选项D，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理。参见教材P176。

　　【答疑编号10701409,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是比较法估价需要具备的条件。交易情况修正，即为将非正常价格修正为正常价格。参见教材P176～177。

　　【答疑编号10701412,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。可比实例应与估价对象的区位相近，要求可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。参见教材P182。

　　【答疑编号10701479,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。选项A，甲和估价对象不在一个供需圈;选项CD，丙丁的用途与估价对象不同。参见教材P182～183。

　　【答疑编号10701483,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。选项B错误，可比实例房地产与估价对象房地产用途应相同。参见教材P182～183。

　　【答疑编号10701476,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是统一付款方式。90×70%/3=21(万元)，90×30%+21/(1+12%)+21/(1+12%)2+21/(1+12%)3=77.44(万元)。参见教材P185。

　　【答疑编号10701514,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是统一付款方式。统一付款方式，是将可比实例不是在成交日期一次性支付的价款，调整为在成交日期一次性付清的价格。正常成交价=[30+35/(1+6%)+35/(1+6%)2]+8/(1+6%)2=101.29(万元)。参见教材P185。

　　【答疑编号10701509,点击提问】

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是统一付款方式。该可比实例在其成交日期一次性付清的价格：[120+80/(1+10%)0.5+40/(1+10%)]/100=23264.06(元/m2)。参见教材P185。

　　【答疑编号10701510,点击提问】

　　10、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。卖方缴纳的税费，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税;买方缴纳的税费，如契税、补缴出让金;有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税。参见教材P186。

　　【答疑编号10701535,点击提问】

　　11、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。转嫁给买方的话，站在买方视角分析。正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)。参见教材P186～187。

　　【答疑编号10701537,点击提问】

　　12、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。税费均由卖方负担，即买方税费转嫁给了卖方，卖方得到了2659元/平方米，设正常成交价格为X，X=2659-X×3.9%，X=2559(元/平方米);当买方承担卖家应缴纳的税费，则买方应付给卖方的价格肯定比实际成交价格2559小，买方应付给卖方的价格=2559-2559×6.8%=2385元/m2。参见教材P186～188。

　　【答疑编号10701549,点击提问】

　　13、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/m2)。参见教材P187。

　　【答疑编号10701541,点击提问】

　　14、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。本题将两种原因造成的交易情况修正混在一起考核，有一定难度。税费由买方承担，则约定成交价格=卖方实得金额。(1)建立比较基础。该宗交易正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)，即该宗交易正常负担下的价格=约定成交价格/(1-5%);约定成交价格=该宗交易正常负担下的价格×(1-5%);(2)交易情况修正。正常价格×(1-8%)=约定成交价格，即正常价格=该宗交易正常负担下的价格×(1-5%)/(1-8%)=103.26%。参见教材P187。

　　【答疑编号10701544,点击提问】

　　15、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。参见教材P188。

　　【答疑编号10701568,点击提问】

　　16、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积或体积内涵及计量单位等。参见教材P188。

　　【答疑编号10701559,点击提问】

　　17、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。住宅总价=(145+9)×3295=507430元;按套内建筑面积计算的单价=507430/145=3499.517241≈3500元/ m2。参见教材P189。

　　【答疑编号10701561,点击提问】

　　18、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积=135+25=160(m2)，2000000÷160=12500(元)。参见教材P189。

　　【答疑编号10701563,点击提问】

　　19、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。使用面积=100×0.8=80(m2)。建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积=10000×80/100=8000(元/m2)。参见教材P189。

　　【答疑编号10701566,点击提问】

　　20、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。容积率=总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积=6000/3=2000m2;土地单价=1800000/2000=900元/m2。参见教材P189。

　　【答疑编号10701557,点击提问】

　　21、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是交易情况修正的方法。交易情况修正的方法主要有总价修正和单价修正，金额修正和百分比修正。参见教材P192。

　　【答疑编号10701584,点击提问】

　　22、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是交易情况修正的方法。(10000-1000+800)/1.1=8909(元/平方米)。参见教材P192～194。

　　【答疑编号10701586,点击提问】

　　23、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是交易情况修正的方法。在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，因为这样只有一个比较基础，如果以实际成交价格为基准，就会有多个比较基础。参见教材P193。

　　【答疑编号10701588,点击提问】

　　24、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的含义。选项D很明显要做的是房地产状况调整。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，市场状况可能发生了变化，如宏观经济形势发生了变化，出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，需要对可比实例的成交价格进行市场状况调整，消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异，将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格。参见教材P194。

　　【答疑编号10704591,点击提问】

　　25、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=3500/(1-3%)=3608.25元/m2，可比实例成交日期为2016年10月1日，每月比上月上涨0.3%，调整至2017年4月1日为：3608.25×(1+0.3%)6=3673.68元/m2。参见教材P195。

　　【答疑编号10704592,点击提问】

　　26、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。该类房地产在2017年10月25日的价格=1000×(1-0.5%)8×6.63=6369(元)。参见教材P195。

　　【答疑编号10701632,点击提问】

　　27、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。2016年10月1日到2017年3月1日，共5个月，月平均上涨率1.5%。2017年3月1日至2017年7月1日(价值时点)，共4个月，月平均上涨2%。13500×(1+1.5%)5(1+2%)4=15742.17(元/m2)。参见教材P195。

　　【答疑编号10701636,点击提问】

　　28、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。39100×(1+t)9=44800。t=1.52%。参见教材P195。

　　【答疑编号10701615,点击提问】

　　29、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为：(1500×6.65+80×8)÷ 6.4=1659(美元/m2)。参见教材P195。

　　【答疑编号10701618,点击提问】

　　30、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/m2，所以正确答案是4000×95/100×(1+0.3%)6=3868.92(元/m2)，参见教材P195。

　　【答疑编号10701620,点击提问】

　　31、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。13800×108.3/109.7=13623.88(元/平方米)。参见教材P196。

　　【答疑编号10701634,点击提问】

　　32、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×价值时点时的价格指数=可比实例在价值时点时的价格=6500×100.04/100×99.86/100×98.28/100×96.45/100×92.17/100×90.08/100=5110.51(元/m2)。参见教材P197。

　　【答疑编号10701623,点击提问】

　　33、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的内容。房地产状况调整可以分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。参见教材P198。

　　【答疑编号10701352,点击提问】

　　34、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的方法。即把可比实例在1年前的房地产状况，调整为现在价值时点的房地产状况。在百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准(100)来确定，可比实例成交日期与价值时点相差一年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，一年前的房地产状况得分为101。因此：可比实例在自身状况下的价值×1/(1+1%)=可比实例在估价对象状况下的价格，房地产状况调整系数为：100/101。另外可以推断：1年前的房地产损耗小，其房地产状况比价值时点的房地产状况好。所以房地产状况调整系数小于1。用排除法，也只有选项A正确。参见教材P202。

　　【答疑编号10704593,点击提问】

　　35、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是计算单个可比实例的比较价值。可比实例正常市场价格=4000×100/(100-2)=4081.63(元/m2)。房地产状况调整：4081.63×1.087=4436.73(元/m2)。市场状况因素调整：4436.73×(1+1%)5=4663.05(元/m2)。 参见教材P204。

　　【答疑编号10701380,点击提问】

　　36、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是计算最终的比较价值。加权平均值为：6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2=6650(元/m2)。中位数为：6700。差值为：6650-6700=-50(元/m2)。参见教材P206。

　　【答疑编号10701383,点击提问】

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是比较法估价需要具备的条件。运用比较法估价要消除以下四个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象价值的差异：(1)成交价格与比较价值的内涵和形式不同;(2)特殊交易情况与正常交易情况不同;(3)成交日期与价值时点不同;(4)可比实例状况与估价对象状况不同。参见教材P177。

　　【答疑编号10701417,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是比较法估价的操作步骤。运用比较法估价一般分为以下7个步骤：(1)收集交易实例;(2)选取可比实例;(3)建立比较基础;(4)进行交易情况修正;(5)进行市场状况调整;(6)进行房地产状况调整;(7)计算比较价值。参见教材P177。

　　【答疑编号10701420,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 本题考查的是收集交易实例。除了选项ABCE之外，还包括向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料;查阅网站、报刊上的房地产出售、出租信息，参加房地产交易展示会，与房地产业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场价格行情。参见教材P179。

　　【答疑编号10701424,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】 本题考查的是收集交易实例。收集的交易实例信息应能满足比较法运用的需要，并尽可能收集较多的信息，收集的交易实例信息一般包括以下内容：(1)交易对象基本状况;(2)交易双方基本情况;(3)交易方式;(4)成交日期;(5)成交价格;(6)付款方式;(7)融资条件;(8)交易税费负担;(9)交易目的。参见教材P179。

　　【答疑编号10701428,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。运用比较法估价，选取可比实例的数量要求是：一般选取3至5个可比实例即可;选取可比实例的质量要求：(1)可比实例的交易方式应适合估价目的;(2)可比实例房地产应与估价对象房地产相似(与估价对象的区位相近、用途相同、权利性质相同、档次相当、规模相当、建筑结构相同);(3)可比实例的成交日期应接近价值时点;(4)可比实例的成交价格应尽量为正常价格。参见教材P182～183。

　　【答疑编号10701496,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 本题考查的是统一财产范围。建立比较基础一般要做以下几项工作：(1)统一财产范围;(2)统一付款方式;(3)统一融资条件;(4)统一税费负担;(5)统一计价单位。参见教材P184。

　　【答疑编号10701501,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 AE

　　【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额;正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额;正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率);正常负担下的价格=买方实付金额/(1+应由买方缴纳的税费比率);参见教材P186～188。

　　【答疑编号10701550,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。造成成交价格偏离正常价格的因素：(1)利害关系人之间的交易;(2)对交易对象或市场行情缺乏了解的交易;(3)被迫出售或被迫购买的交易;(4)人为哄抬价格的交易;(5)对交易对象有特殊偏好的交易;(6)相邻房地产合并的交易;(7)受迷信影响的交易。选项E，相邻房地产合并的交易才属于成交价格偏离正常价格的交易。参见教材P191～192。

　　【答疑编号10701580,点击提问】

　　9、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的内容。房地产状况调整可以分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。参见教材P198。

　　【答疑编号10701363,点击提问】

　　10、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的内容。权益状况调整的内容主要有规划条件(如容积率)、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。选项B是建立统一比较基础。参见教材P199。

　　【答疑编号10704612,点击提问】

　　11、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法有：(1)直接比较调整、间接比较调整;(2)总价调整、单价调整;(3)金额调整、百分比调整;(4)加法调整、乘法调整。参见教材P200。

　　【答疑编号10701369,点击提问】

　　12、

　　【正确答案】 BD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法有：(1)直接比较调整、间接比较调整;(2)总价调整、单价调整;(3)金额调整、百分比调整;(4)加法调整、乘法调整。参见教材P200。

　　【答疑编号10701371,点击提问】

　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是比较法的含义。比较法的本质是以房地产的市场成交价格为导向来求取房地产的价值或价格。参见教材P175。

　　【答疑编号10701396,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是比较法估价需要具备的条件。运用比较法估价需要把诸如增值税、所得税、契税等交易税费非正常负担下的价格，处理为正常负担下的价格。参见教材P176。

　　【答疑编号10701415,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是比较法适用的估价对象。比较法的原理和技术，可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、重置成本、房地产价格各个构成部分(如土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发利润等)、开发完成后的价值、开发经营期等的求取。参见教材P176。

　　【答疑编号10701407,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是收集交易实例。对估价机构和估价师而言，交易实例是一个不断积累的过程，平时就应留意收集，不能等到需要采用比较法估价时才去收集。参见教材P178。

　　【答疑编号10701422,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是收集交易实例。估价机构或估价师之间可以建立某种协作关系，相互提供所收集的交易实例和经手的估价案例资料。参见教材P179。

　　【答疑编号10701425,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是收集交易实例。在实际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例收集工作。参见教材P181。

　　【答疑编号10701430,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。运用比较法进行估价时，需要从交易实例库中选取符合一定条件的交易实例为可比实例。参见教材P181。

　　【答疑编号10701466,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。在实际估价中，因存在信息不完全等情况，对可比实例成交价格的处理不可能做到完全“适当”。参见教材P181。

　　【答疑编号10701489,点击提问】

　　9、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍～2倍范围内。参见教材P183。

　　【答疑编号10701491,点击提问】

　　10、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。参见教材P183。

　　【答疑编号10701495,点击提问】

　　11、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是统一财产范围。如果是估价对象带有债权债务和其他权益或负担，则一般是在比较法最后步骤求出了不带债权债务和其他权益或负担的房地产价值后，再加上债权和其他权益价值减去债务和其他负担价值，就可得到估价对象的价值。参见教材P185。

　　【答疑编号10701503,点击提问】

　　12、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是统一付款方式。120×50%+120×50%/(1+0.5%)6=118.23(万元)。参见教材P185。

　　【答疑编号10701511,点击提问】

　　13、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，在统一为单价时，通常是单位面积的价格。参见教材P188。

　　【答疑编号10701571,点击提问】

　　14、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。对同一房地产而言，一般情况下，建筑面积>套内建筑面积>使用面积，则建筑面积单价<套内建筑面积单价<使用面积单价。参见教材P189。

　　【答疑编号10701570,点击提问】

　　15、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是交易情况修正的含义。可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的，而要求评估的估价对象价值或价格一般是正常合理的，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，就需要对其进行交易情况修正。参见教材P190～191。

　　【答疑编号10701573,点击提问】

　　16、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。在可比实例的成交日期至价值时点期间，随着时间的流逝，房地产市场价格可能发生的变化有平稳、上涨和下跌三种情况。参见教材P194。

　　【答疑编号10701625,点击提问】

　　17、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。该宗房地产2011年10月1日的价格计算如下：7100×98.0÷76.5=9095.42(元/m2)。参见教材P196。

　　【答疑编号10701628,点击提问】

　　18、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的含义。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是在价值时点的状况，也不一定是在成交日期的状况。参见教材P198。

　　【答疑编号10701343,点击提问】

　　19、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的含义。除期货房地产外，可比实例状况一般应是在成交日期的状况。参见教材P198。

　　【答疑编号10701345,点击提问】

　　20、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的思路和步骤。对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重应有所不同，对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同。参见教材P200。

　　【答疑编号10701365,点击提问】

　　21、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的方法。(100/102)×(97/100)=0.951。参见教材P201。

　　【答疑编号10701375,点击提问】

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