2019房地产估价师考试《理论与方法》备考预习题（二）

　　单项选择题(共 35 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应

　　的编号)

　　1.高层建筑物地价分摊，属于(　)。

　　A.房地产咨询业务

　　B.房地产价值分配业务

　　C.房地产价值减损评估业务

　　D.相关经济损失评估业务

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是估价与评估的异同。注意题干中的提示：分摊的“分”。分摊，属于价值分配

　　的业务范畴。参见教材 P4。

　　2.房地产估价从某种意义上讲是(　)房地产的价值。

　　A.发明

　　B.发现

　　C.创造　　D.确定

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。估价师运用估价的理论与方法，对房地产市场进行调查，

　　模拟市场价格运行机制，通过科学的分析、测算和判断，发现或探测出房地产价值。参见教材 P7。

　　3.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，

　　主要原因是(　)。

　　A.掌握的估价信息不同

　　B.遵循的估价原则不同

　　C.履行的估价程序不同

　　D.估价对象的状况不同

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。估价原则是在长期估价实践中总结出来的，估价工作中应

　　该遵循的法则和标准。同一估价对象同一估价目的和同一估价时点下的评估，应该遵循同样的估价原则;

　　估价程序是确保估价过程没有错漏、缺失的估价工作的先后程序。任何估价业务都要遵循相同的估价程序;

　　同一估价对象，其基本状况肯定是一样的。参见教材 P27～35。

　　4.根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照(　)划分。

　　A.行政区域

　　B.估价目的

　　C.估价对象规模

　　D.价值类型

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是不应承接估价业务的情形。不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价

　　目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。

　　联想法。资质等级，主要是什么不能做，一级资质什么都能做，二级资质两个不能做(上市、清算)，

　　三级资质 3 个不能做(加个司法鉴定)，暂定三级 5 个不能做(再加城镇房屋拆迁和在建工程抵押)。参

　　见教材 P396。

　　5.在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据(　)来选取。

　　A.估价假设和估价原则

　　B.价值类型和估价结果

　　C.估价程序和估价方法

　　D.估价目的和估价对象

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是估价依据。在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和

　　估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。

　　记住“估价目的是龙头”。在各估价要素中，很多要素都是由估价目的决定的。参见教材 P33。

　　6.房地产利用中存在外部性，这体现了房地产(　)的特性。

　　A.不可移性

　　B.独一无二

　　C.相互影响

　　D.用途多样

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是相互影响。一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地

　　产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。房地产利用存在经济学上所讲的“外部性”。参见教材

　　P62～63。

　　7.关于房地产互补品的说法，正确的是(　)。

　　A.商业用房与工业用房是互补品

　　B.新建商品房与存量房是互补品

　　C.经济适用住房与普通商品住房是互补品

　　D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产需求。与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。

　　某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产，在替代品之间，一种房

　　地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房

　　地产的需求增加。

　　房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，一种房地产的互补品的价格如果上涨，对

　　该种房地产的需求就会减少。例如，大城市郊区的住宅，当提高连接它与市区的高速公路收费时，对其需

　　求就会减少。

　　居住用房和与其配套的商业用房是互补品，商业用房与工业用房不存在互补关系;经济适用住房与普

　　通商品住房是替代品，新建商品房与存量房也是替代品。

　　替代品：此消彼长，彼此替代;

　　互补品：一荣俱荣，一损俱损。

　　参见教材 P86～87。

　　8专业估价由专业机构和专业人员完成，估价结果较科学、准确、客观合理，具有证明效力，能使人们

　　信服、认可或接受。这说明(　)。

　　A.专业估价提供的是专业意见

　　B.专业估价具有公信力

　　C.专业估价实行有偿服务

　　D.专业估价要承担法律责任

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是专业估价与非专业估价。专业估价有公信力，专业估价由于是专业机构和专业

　　人员完成、估价结果较科学、准确、客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。参见教

　　材 P2。

　　9.评估因城乡规划修改带来的区位因素恶化，造成的房地产价值的影响，属于(　)业务。

　　A.价值评估业务

　　B.价值分配

　　C.相关经济损失评估

　　D.价值减损评估

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是估价与评估的异同。城乡规划修编会导致房地产区位因素变化，如果是恶化的

　　话，会存在房地产价值的减损。可以通过评估求得。选项 C 会有一定的干扰，相关经济损失，注意“相关”

　　，由房地产被征收、损害及修复过程中造成的停产停业、搬迁、临时安置费等。参见教材 P4。

　　10.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，

　　主要原因是(　)。

　　A.掌握的估价信息不同

　　B.遵循的估价原则不同

　　C.履行的估价程序不同

　　D.估价对象的状况不同

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。估价原则是在长期估价实践中总结出来的，

　　估价工作中应该遵循的法则和标准。同一估价对象同一估价目的和同一价值时点下的评估，应该遵循同样

　　的估价原则;估价程序是确保估价过程没有错漏、缺失的估价工作的先后程序。任何估价业务都要遵循相

　　同的估价程序;同一估价对象，其基本状况肯定是一样的。参见教材 P9。