2019房地产估价师考试《理论与方法》备考预习题（一）

　　一、单选题

　　1.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是(　)。

　　A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

　　B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料

　　C.房地产市场在过去无明显的季节变动

　　D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是长期趋势法的理论依据。长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来

　　是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。参见教材

　　P345。

　　2.直线趋势法 y=a+bX 中的常数 a、b，是由(　)决定的。

　　A.房地产的历史价格资料

　　B.房地产的未来价格资料

　　C.房地产的现时价格资料

　　D.估价师选取的现时和未来的价格资料

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是数学曲线拟合法。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历

　　史价格的时间序列散点图，求取 a，b 时，需要根据时间序列的实际值求得。参见教材 P347。

　　3.用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为 V 甲=1480+80i，乙类房地产价格变化趋

　　势为 V 乙=1500+60i，则该两类房地产的价格增长趋势相比(　)。

　　A.甲类房地产比乙类房地产强

　　B.乙类房地产比甲类房地产强

　　C.该两类房地产强弱程度相同

　　D.该两类房地产强弱程度不可比

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是数学曲线拟合法。甲的斜率比乙的斜率大，斜率大的增长趋势强。参

　　见教材 P346。

　　4.利用直线趋势法预测某房地产价格，该城市该类房地产 2009 年～2015 年的价格经过方程拟

　　合得到直线趋势方程 Y=5744+563X，其中 Y 为商品住宅价格，X 为时间，∑X=0。经验证，该

　　方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅 2016 年的平均价格为(　)元/m 2 。

　　A.9122

　　B.9685

　　C.7996

　　D.8559

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是数学曲线拟合法。X 取 4，5744+563×4=7996。参见教材 P348。

　　6.某类商品房 2011～2015 售价分别为 6300 元/m 2 、7100 元/m 2 、7500 元/m 2 、8200 元/m 2 、8700 元/m 2 ，由于越接近预测的价格对应时间的增减量对预测越重要，故采用权重加权：

　　0.1、0.1、0.2、0.6，利用加权平均增减量法，该类商品房 2016 年的价格为(　)元/m 2 。

　　A.8340

　　B.9100

　　C.9300

　　D.9900

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是平均增减量法。11 年到 15 年的各年增量为 800、400、700、500，加

　　权平均数为：d=800×0.1+400×0.1+700×0.2+500×0.6=560。2016 年预测价格

　　=6300+560×5=9100。参见教材 P350。

　　二、多选题

　　1.长期趋势法主要包括(　)。

　　A.数学曲线拟合法

　　B.平均增减量法

　　C.平均发展速度法

　　D.直接比较法

　　E.直接资本化法

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是长期趋势法估价的操作步骤。长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平

　　均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。参见教材 P346。

　　2.运用长期趋势法估价的一般步骤有(　)。

　　A.搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别

　　B.整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图

　　C.观察、分析时间序列，得出一定的模式

　　D.以此模式去推测、判断估价对象在价值时点的价格

　　E.对未来的价格进行分析和预测

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是长期趋势法估价的操作步骤。运用长期趋势法估价的一般步骤有 4 步，

　　并不包括选项 E。参见教材 P346。

　　3.下列有关平均增减量法，描述错误的有(　)。

　　A.当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用简便的平均增减量法进行预测

　　B.如果逐期上涨额时起时伏，很不均匀，运用平均增减量法预测的房地产价格的准确性随之降

　　低

　　C.房地产价格变动过程持续上升或持续下降，且各期上升或下降的数额大致相同时，宜采用平

　　均增减量法

　　D.越接近所预测的价格对应的时间的增减量对预测越不重要

　　E.由于估价师经验存在差异，故平均增减量法不宜采用加权方式调整

　　『正确答案』DE

　　『答案解析』本题考查的是平均增减量法。选项 D 错误，越接近所预测的价格对应的时间的增减

　　量对预测越重要;选项 E 错误，如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平

　　均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。参见教材 P350。

　　4.长期趋势法可以用于(　)。

　　A.推测、判断房地产的未来价格

　　B.预测收益法中未来的租金、空置率等

　　C.比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整

　　D.比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力

　　E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』本题考查的是长期趋势法的作用。选项 C 的正确描述应该是，比较法中对可比实例

　　的成交价格进行房地产市场状况调整。参见教材 P354。