2019房地产估价师理论与方法预习题（7）

　　多选题

　　1.价格等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的，并且需要具备(　)的条件。

　　A.房地产开发成本等于平均利润

　　B.房地产开发成本大于平均利润

　　C.房地产开发成本小于平均利润

　　D.自由竞争

　　E.该种商品本身可以大量重复生产

　　『正确答案』DE

　　『答案解析』本题考查的是成本法估价需要具备的条件。价格等于“成本加平均利润”是在较长

　　时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争，二是该种商品本身可以大量重复生

　　产。参见教材 P272。

　　2.某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括(　)。

　　A.应采用客观成本而不是实际成本

　　B.应该采用实际成本而不是客观成本

　　C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

　　D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

　　E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是成本法估价需要具备的条件。采用成本法估价时应采用客观成本而不

　　是实际成本;应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析调整;应在客观成本的基础上结

　　合市场供求分析进行调整。选项 E 违背了估价师独立性的原则。参见教材 P272。

　　3.在运用成本法时最主要的有(　)。

　　A.区分计划成本和实际成本

　　B.区分实际成本和客观成本

　　C.结合实际成本来确定评估价值

　　D.结合实际开发利润来确定评估价值

　　E.结合市场供求分析来确定评估价值

　　『正确答案』BE

　　『答案解析』本题考查的是成本法估价需要具备的条件。采用成本法估价时应采用客观成本而不

　　是实际成本;应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析调整;应在客观成本的基础上结

　　合市场供求分析进行调整。参见教材 P272。

　　4.土地征收补偿费用一般包括(　)。

　　A.土地补偿费

　　B.安置补偿费

　　C.地上附着物和青苗的补偿费

　　D.安排被征地农民的社会保障费用

　　E.征地管理费

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是土地取得成本。土地征收补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费、地

　　上附着物和青苗的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用。参见教材 P274。

　　5.下列有关土地取得成本，描述错误的有(　)。

　　A.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前 3 年平均年产值的 6～10 倍

　　B.每一农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前 3 年平均年产值的 6～10 倍

　　C.每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前 3 年平均产值的 15 倍

　　D.土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前 3 年年均产值的 15 倍

　　E.对于可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，一般是支付移植费

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』本题考查的是土地取得成本。选项 B 错误，每一农业人口的安置补助费标准，为该

　　耕地被征收前 3 年平均年产值的 4～6 倍;选项 D 错误，土地补偿费和安置补助费的总和不得超

　　过土地被征收前 3 年年均产值的 30 倍。参见教材 P275。

　　6.成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括(　)。

　　A.土地取得成本

　　B.建设成本

　　C.销售费用

　　D.销售税费

　　E.销售利润

　　『正确答案』ABC『答案解析』本题考查的是投资利息。销售税费一般在销售的时候才支付，因而计算利息时间为

　　0。销售利润不形成对资金的占用，也不计算利息。参见教材 P278。

　　7.在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括(　)。

　　A.土地取得成本

　　B.建设成本

　　C.管理费用

　　D.销售费用

　　E.投资利息

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』本题考查的是开发利润。直接成本利润率的计算基数是 7 个项目中的前两项即土地

　　取得成本和建设成本。参见教材 P282。

　　8.某工业房地产的土地是 5 年前以出让方式取得的 50 年建设用地使用权，类似工业用地的重

　　新构建价格为 200 万元，重新建造该房地产的建设成本为 300 万元，管理费用为 15 万元，销售费

　　用为 20 万元，销售税费为 50 万元。正常建设期为 1.5 年，假设土地取得费用在建设期初一次性投

　　入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为 6.31%，投资利润率为 12%，土地报酬率为 6%。下

　　列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有(　)。

　　A.评估对象土地取得成本为 196 万元

　　B.应计算利息项目的总金额为 535 万元

　　C.土地取得成本的计息期为 1.5 年

　　D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为 15.73 万元

　　E.开发利润为 64.20 万元

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是重新购建价格的求取思路。(1)由于类似工业用地的重新购建价格

　　为 200 万元(50 年建设用地使用权)，估价对象剩余土地使用权年限为 45 年，则估价对象土地

　　取得成本=200×[1-(1+6%) -45 ]/[1-(1+6%) -50 ]≈196(万元);(2)应计算利息项目包

　　括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用=196+300+15+20=531(万元);

　　(3)土地取得成本之外其他计息项目=(300+15+20)×[(1+6.31%) 1.5/2 -1]

　　=15.73(万元);(4)投资利润率=开发利润/(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费

　　用)，开发利润=12%×(196+300+15+20)=0.12×531=63.72(万元)。参见教材 P284。

　　9.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有(　)。

　　A.重新购建价格是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出

　　B.重新购建价格是在价值时点的价格

　　C.重新购建价格是客观的价格

　　D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

　　E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是重新购建价格的内涵。土地是在价值时点状态下的剩余年限的价格，

　　如住宅用地，剩余年限还有 30 年，那么重新购建价格就是 30 年住宅用地使用权的价格，而不是

　　70 年的全新价格。参见教材 P287。

　　10.根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有(　)。

　　A.单位比较法

　　B.市场提取法

　　C.分解法

　　D.工料测量法

　　E.指数调整法

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建价格的求取方法。市场提取法，是取得“报酬率”的

　　方法。分解法，是求取建筑物折旧的时候采用的方法。参见教材 P290。