2019房地产估价师理论与方法日常训练题（9）

　　单项选择题

　　1.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入 600 万元，年房屋折旧费 30 万元，维修费、

　　保险费、管理费等 50 万元，水电供暖费等 40 万元，营业税及房地产税等 65 万元，年抵押贷款还

　　本付息额 70 万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。

　　该房地产的净收益为(　)万元。

　　A.245　　B.275 　　C.315　　D.445

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。折旧费，不是真正的房租，抵押贷款还本付

　　息额也不包括在收益性房屋的使用成本中。600-40-50-65=445。参见教材 P237。

　　2.某公司 2 年前租与某房地产所有权人签订了租赁合同。租用其中 800㎡面积，约定租赁期限

　　为 15 年，月租金固定不变为 1500 元/㎡。现在市场上相似的写字楼月租金为 1800 元/㎡。假设折现

　　率为 10%，则目前承租人权益价值为(　)万元。

　　A.2045.77　　B.2250.34C.2409.61 　　D.2190.55

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算应注意的问题。V=A/Y[1-1/(1+Y) n ]，其中

　　A=(1800-1500)×800×12=288 万;

　　Y=10%;n=15-2=13。V=288/10%[1-1/(1+10%) 13 ]=2045.77 万元。参见教材 P244。

　　3.某人承租了一商业房地产，租期为 3 年，每年年末支付租金。该房地产在 3 年租期内的净租金为 100 万元/年，同期的市场净租金为 115 万元/年，报酬率为 10%，该承租人权益价值为()万元。

　　A.37.30

　　B.41.03

　　C.284.22

　　D.285.98

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算应注意的问题。承租人权益价值=(115-100)

　　/10%×[1-1/(1+10%) 3 ]=37.30 万元。参见教材 P245。

　　4.下列关于报酬率的求取说法，错误的是(　)。

　　A.报酬率是投资回报与投入资本的比率

　　B.报酬率与投资风险正相关，风险大的，报酬率也高，反之就低

　　C.在实际估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值

　　D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要高于其他较长期投资的报酬率

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是报酬率的实质。当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其

　　他较长期投资的报酬率。(高风险高收益)。参见教材 P246～248。

　　5.某写字楼持有 5 年后出售，持有期内年均有效毛收入为 400 万元，运营费用率为 30%，预

　　计 5 年后出售时总价为 6000 万元，销售税费为售价的 6%，无风险报酬率为 6%，风险报酬率为无

　　风险报酬率的 25%。该写字楼目前的价格为(　)万元。

　　A.5061.44　　B.5546.94

　　C.5562.96 　　D.6772.85

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是市场提取法。折现率=6%+6%×25%=7.5%，6000×(1-6%)

　　/1.075 5 +400×0.7/0.075×(1-1.075 -5 )=5061.44。参见教材 P248。

　　6.某房地产未来收益期限内每年的净收益为 20 万元，收益期限结束时该房地产将增值 20%，

　　报酬率为 6%，偿债基金系数为 7.59%。该房地产的价格为(　)万元。

　　A.313

　　B.329

　　C.417

　　D.446

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。偿债基金系数，就是将未来的终值转

　　变为年金的系数(年金终值系数的倒数)。V=A/(Y-△a)=20/(6%-7.59%×20%)=446.23。

　　解题思路，第一步，题干没有给出收益期限的数据，但是给出了偿债基金系数，因而我们需

　　要利用偿债基金系数，先把收益年限求取出来。

　　7.59%=6%/[1-1.06 (-n) ]

　　得 n=10

　　第二步，求取房地产价格

　　V=20/6%×(1-1.06 -10 )+1.2V/1.06 10

　　V=446

　　参见教材 P232。

　　7.某宗房地产的收益期限为 35 年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知

　　其未来 4 年的净收益分别为 15.1 万元、16.3 万元、15.5 万元、17.21 万元，报酬率为 9%。该宗房

　　地产的价格为(　)万元。

　　A.159.56　　B.168.75

　　C.169.39　　D.277.70

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。分两步求解：

　　(1)先根据未来四年的净收益求取不变的净收益

　　15.1/1.09+16.3/1.09 2 +15.5/1.09 3 +17.21/1.09 4 =A/9%×(1-1/1.09 4 )

　　求得 A=15.97

　　(2)再求取 35 年净收益的现值，即房地产价格= A/9%×(1-1/1.09 35 )=168.74 万元

　　参见教材 P231。

　　8.某公司 2 年前租赁某写字楼中的 500 平方米用于办公，约定租期为 20 年，净租金为每天 3

　　元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于 5 年前建成，土地剩余使用年限为 30 年，目前市

　　场上类似的写字楼租金为每天 3.5 元/平方米，报酬率为 6%，则该公司的租赁权价值为(　)。

　　A.98.80

　　B.592.81

　　C.691.61

　　D.667.22

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是净收益每年不变的公式。年租金优惠=(3.5-3)

　　×365×500=91250 元。还有 18 年租期，报酬率为 6%。承租人权益价值

　　=91250/6%×(1-1/1.06 18 )=98.80 万元。参见教材 P218。

　　9.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入 500 万元，年房屋折旧费 30 万元，维修费、

　　保险费、管理费等 50 万元，水电供暖费等 40 万元，营业税及房地产税等 65 万元，年抵押贷款还

　　本付息额 70 万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。

　　该房地产的净收益为(　)万元。

　　A.245　　B.275　　C.315 　　D.345

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。折旧费，抵押贷款还本付息额都不作为运营

　　费用扣除。需要扣除的就是：维修费、保险费、管理费 50 万元，水电供暖费 40 万元，营业税及

　　房地产税 65 万元，所以净收益为 500-40-50-65=345 万元。参见教材 P238。

　　10.某旅馆 5 年来年均有效毛收入为 300 万元，运营费用为 100 万元。去年年底该酒店附近新

　　建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少 30 万元，运营费用减少 15 万元，该酒店

　　剩余收益期为 20 年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为 10%。目前该酒

　　店房地产的价值减损额为(　)万元。

　　A.66.34 　　B.127.70　　C.984.20　　D.1575.01

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。年净收益减少 30-15=15 万元。

　　价值减损额=15/10%×[1-1/(1+10%) 20 ]=127.70 万元。参见教材 P239。