2019房地产估价师理论与方法日常训练题（6）

　　二、多选题

　　1.下列房地产中，难以采用比较法估价的有(　)。

　　A.房地产开发用地

　　B.学校

　　C.在建工程

　　D.古建筑

　　E.特殊厂房

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』本题考查的是比较法适用的估价对象。开发用地有活跃的市场交易，其他 4 个没有。

　　参见教材 P174。

　　2.下列房地产中，一般情况下适用比较法估价的有(　)。

　　A.标准厂房

　　B.房地产开发用地

　　C.行政办公楼

　　D.写字楼

　　E.在建工程

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是比较法适用的估价对象。行政办公楼基本不用于出售交易，所以难以

　　取得可比实例;在建工程的施工进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。注意：如果是特

　　殊厂房，就不适合选用比较法了。参见教材 P174。

　　3.在搜集交易实例时应尽量搜集较多的信息，一般包括下列(　)。

　　A.付款方式

　　B.融资条件

　　C.交易税费负担

　　D.交易目的

　　E.业主资质

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是搜集交易实例的要求。在搜集交易实例时应尽量搜集较多的信息，一

　　般包括：交易对象基本状况、交易双方基本情况、交易方式、成交日期、成交价格、付款方式、

　　交易税费负担、融资条件、交易目的。参见教材 P177。

　　4.运用比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件(　)。

　　A.使用性质相同

　　B.区位相近

　　C.价格相同

　　D.交易日期与价值时点相近

　　E.权利性质相同

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。类似包括：区位、用途、权利性质、规模、档

　　次、建筑结构等相同或类似。参见教材 P180。

　　5.与估价对象相似的房地产是指与估价对象的(　)等相同或相似的房地产。

　　A.区位

　　B.用途

　　C.权利性质

　　D.总价

　　E.外观

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的房地产应与估价对象房地产相似，

　　包括(1)与估价对象的区位相近;(2)与估价对象的用途相同;(3)与估价对象的权利性质

　　相同;(4)与估价对象的档次相当;(5)与估价对象的规模相当;(6)与估价对象的建筑结

　　构相同。参见教材 P180。

　　6.下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是(　)。

　　A.相邻房地产合并交易

　　B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商

　　C.利害关系人之间的交易

　　D.交易税费非正常负担

　　E.在价格上涨时候的交易

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。选项 B 错误，足够长的磋商时间

　　不会致使价格偏离;选项 E 错误，价格上涨是正常市场反映。参见教材 P189。

　　7.比较法中房地产实物状况比较和调整的内容包括(　)。

　　A.环境

　　B.地形地势

　　C.外部配套设施

　　D.内部基础设施完备程度

　　E.装饰装修『正确答案』BDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产状况调整的内容。AC 属于区位状况调整。参见教材 P196。

　　8.对某房地产状况进行调整中，下列属于实物状况调整的有(　)。

　　A.楼层状况调整

　　B.朝向状况调整

　　C.装饰装修状况调整

　　D.采光、通风状况调整

　　E.土地使用期限状况调整

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是房地产状况调整的内容。选项 AB 属于区位状况调整的内容;选项 E

　　属于权益状况调整的内容。参见教材 P196。

　　9.估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有(　)。

　　A.地役权设立情况

　　B.土地使用期限

　　C.基础设施完备程度

　　D.容积率

　　E.临街状况

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是房地产状况调整的内容。基础设施完备程度、临街状况是区位因素;

　　可能容易混淆的是容积率这个选项，容积率是使用强度指标，也属于权利范畴。参见教材

　　P196。

　　10.下列方法中，不属于房地产状况调整方法的有(　)。

　　A.直接比较调整法

　　B.直观比较法

　　C.总价调整法

　　D.成本调整法

　　E.百分比调整法

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法有：(1)直接比较

　　调整、间接比较调整;(2)总价调整、单价调整;(3)金额调整、百分比调整;(4)加法调

　　整、乘法调整。参见教材 P198。