2018年房地产估价师考试理论与方法章节知识点训练题(6)_第2页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或者经济寿命结束之日。参见教材P331。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　4000/(1+10%)3=3005.26(万元)。参见教材P328。

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　静态分析法测算过程相对简单。参见教材P328。

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取。参见教材P333。

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　销售税费一般不计算利息。参见教材P334。

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　选项BD属于实物状况;选项C属于权益状况。参见教材P330。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　后续的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。参见教材P334。

　　二、多项选择题

　　1、、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】

　　在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来。参见教材P328。

　　2、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】

　　动态分析法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测准确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。参见教材P328。

　　3、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】

　　经营期特别是销售期通常难以预测，在有预售的情况下，销售期与建设期有重叠，在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠。参见教材P331。

　　4、

　　【正确答案】 BC

　　【答案解析】

　　开发经营期可分为建设期和经营期。参见教材P331。

　　5、

　　【正确答案】 AD

　　【答案解析】

　　在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。参见教材P333。

　　6、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】

　　在销售(含预售)情形下，建造期和销售期有重叠。参见教材P331。