2018年房地产估价师考试理论与方法专项训练题之收益法及其运用1_第3页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　分两步求解：

　　(1)先根据未来四年的净收益求取不变的净收益

　　求得A=15.97

　　(2)再求取35年净收益的现值，即房地产价格

　　参见教材P219。

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　折现率=6%+6%*25%=7.5%

　　6000*(1-6%)/1.075^5+400*0.7/0.075*(1-1.075^-5)=5061.44。参见教材P219。

　　3、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(万元)。参见教材P219。

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　该宗房地产的收益价格为：

　　参见教材P219。

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　该宗房地产的合理经营期限为：A-(n-1)×b=0，n=30÷2+1=16(年)。参见教材P225。

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　该房地产的收益价格为：

　　参见教材P219。

　　7、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　15/(1+8%)+18/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%×【1-1/(1+8%)37】/(1+8%)3=281.2670379选项中最接近的一个为A，280万元。参见教材P230。

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。参见教材P216。

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　收益法是以预期原理为基础的。参见教材P214。

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　该宗房地产的收益价格为：

　　参见教材P219。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 BC

　　【答案解析】

　　净收益=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入-运营费用。参见教材P237。

　　2、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的客观收益、实际收益、有形收益、无形收益。参见教材P243。

　　3、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】

　　运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费。参见教材P239。

　　4、

　　【正确答案】 BCE

　　【答案解析】

　　剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。参见教材P262。

　　5、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】

　　直接资本化法的优点是：①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益;②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况;③计算过程较简单。参见教材P257。

　　6、

　　【正确答案】 BCE

　　【答案解析】

　　移动平均法和指数修匀法是长期趋势法的具体应用。参见教材P249~252。

　　7、

　　【正确答案】 AE

　　【答案解析】

　　收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。参见教材P216。

　　8、

　　【正确答案】 AC

　　【答案解析】

　　收益法根据资本化方式的不同，分为直接资本化法(含收益乘数法)和报酬资本化法(一种现金流量折现法);根据净收益测算途径的不同，分为投资法和利润法。参见教材P265。

　　9、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】

　　运营费用，维持房地产正常使用营业的必要支出。构成：房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费、维修费、水电费等。参见教材P239。

　　10、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了。参见教材P238。