2018年房地产估价师考试理论与方法预习题（13）_第7页

　　一、单项选择题

　　1.B.2.D.3.C.4.C.5.C.6.C.7.D.8.C.9.B.10.C.11.D.12.A.13.D.14.A.15.B.16.D.17.B.

　　18.C.19.C.20.D.21.D.22.A.23.C.24C.25.C.26.D.27.A.28.A.29.B.30.C.31.B.32.A.

　　33.B.34.B.35.B.

　　二、多项选择题

　　1.A.C.E2.D.E.3.A.D.4.A.C.5.B.D.E.6.A.B.D.7.A.B.C.D.8.B.E.9.C.E.10.A.E.

　　11.A.C.D.12.A.B.C.D.13.B.C.D.14.A.C.D.15.A.B.

　　三、判断题

　　1.√2.×3.×4.×5.√6.×7.×8×9.×10.√11×12.×13.√14.×15.×

　　四、计算题

　　1.A1=150×12×2×1000×0.70=252万元

　　i1=(1+8%)2-1=16.64%

　　承租人权益价值=1072.38+1117.60=218998万元

　　2.(1)求取土地价格：

　　1)市场法求取土地单价：

　　2)成本法求取土地单价：

　　城市边缘地价的求取：

　　征地补偿和安置等费用=573200/66667=859.80元/m2

　　50年城市边缘地价=859.80+150+120=1129.80元/m2

　　积算价格=[1129.80×2.0×(1+5%/1+5%)]=1770.46元/m2

　　3)土地单价=(1805.37+1770.46)/2=1789.92元/m2

　　(2)求取建筑物价格。

　　1)重新构建价格=1800×4500/10000=810万元

　　2)门窗损坏的折旧额=10万元

　　装修的折旧额=140×2/5=56万元

　　设备的折旧额=100×2/10=20万元

　　长寿命项目的折旧额=(810-10-140-100)×2/47=23.83

　　总物质折旧额=10+56+20+23.83=109.83万元

　　3)缺少电梯的功能性折旧=[4500×(40×85%-38×80%)×12×(1-35%)/7%]×{1-[1/(1+7%)45]}/1000-(60+40)=71.92万元

　　能源消耗功能性折旧=1/7%×]×{1-[1/(1+7%)45]}=13.61万元

　　功能折旧=71.92+13.61=85.53万元

　　4)经济折旧=20万元

　　5)折旧总额=109.83+85.53+20=215.36万元

　　6)建筑物价值=810-215.36=594.64万元

　　(3)写字楼价值=土地价值+建筑物价值=178.79+594.64=773.43万元

　　注：成本法求取土地价值时也可以采用如下方法：

　　积算价格=1129.80×1.3×1.5×(1+5%)45/(1+5%)50=1726.19元/m2

　　或积算价格=(1787.92+1726.19)/2=1757.01元/m2

　　以下计算相同。