2019房地产估价师教材理论方法第十一章考点：补地价的测算

补地价的测算

　　补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。

　　需要补地价的情形主要有(3种)

　　①改变土地用途、容积率等规划条件;

　　②延长土地使用期限;

　　③转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。

　　测算方法：

　　对改变土地用途、容积率等规划条件的，总体公式

　　补地价=新规划条件下的土地市场价格-旧规划条件下的土地市场价格

　　对单纯提高容积率，改变土地用途并提高容积率的补地价的计算：

　　补地价(单价)=新楼面地价×新容积率-旧楼面地价×旧容积率

　　如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则

　　【例8】某宗土地的面积为1000m2，容积率为3.0，相应的土地单价为450元/m2，现可依法将容积率提高到5.0，楼面地价不变。计算应补地价的数额。

　　『正确答案』本题考查的是补地价的测算。应补地价的数额计算如下：

　　补地价(总价)=300×1000=30(万元)

　　或　原楼面地价=450/3=150，楼面地价不变

　　补地价(单价)=150×5-150×3=300元/平方米

　　补地价(总价)=300×1000=30万元。参见教材P386。

　　【例9】某宗工业用地的面积为3000m2，容积率为0.8，相应的楼面地价为700元/m2。现可依法变更为商业用地，容积率提高到2.0，相应的楼面地价为1500元/m2。计算应补地价的数额。

　　『正确答案』本题考查的是补地价的测算。应补地价数额计算如下：补地价(单价)=1500×2-700×0.8=2440(元/平方米)，补地价(总价)=2440×0.3=732(万元)。参见教材P386。

　　【单选题】某宗土地总面积为7500平方米，容积率为3，相应的土地单价为4500元/平方米，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因为容积率提高应该补交的地价款为(　)万元。

　　A.1125　　　B.1800

　　C.2250　　　D.3375

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是补地价的测算。原楼面地价=4500/3=1500，新楼面地价：楼面地价=1500-(5-3)/0.1×1500×1%=1200，补地价=(1200×5-1500×3)×7500=1125万元。参见教材P385。