2019房地产估价师教材理论方法第十一章考点：城镇基准地价评估

城镇基准地价评估

　　1.城镇基准地价的含义(熟悉)

　　是指在某个城镇一定区域范围内，划分土地级别或不同均质地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格 。

　　基准地价具有特定的内涵，包括对应的价值时点（基准日期）、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、容积率和土地开发程度等 。

　　2.城镇基准地价评估的程序和方法(熟悉)

　　(1)制定基准地价评估作业方案

　　确定基准地价评估的区域范围由大到小有以下选择：城镇行政区、城镇总体规划确定的规划区、土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围、建成区、市区。

　　(2)明确基准地价的内涵、和表述方式

　　内涵的一般内容：

　　①价值时点(一般为年度的1月1日)

　　②土地用途

　　③土地使用权性质

　　④土地使用期限

　　⑤容积率

　　⑥土地开发程度

　　(3)划分土地级别或不同均质地域

　　商业路线价区段

　　居住区片价区段

　　工业区片价区段

　　(4)抽样评估若干宗地的价格

　　(5)计算各个土地级别或均质地域的地价

　　(6)综合确定基准地价

　　(7)编写基准地价使用说明

　　【判断题】现行城镇基准地价是在土地使用权出让和转让中形成的地价，而不是通过评估确定的地价。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是城镇基准地价评估的程序和方法。基准地价也是评估出来的。参见教材P382。

　　【多选题】评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括(　)。

　　A.基准日期

　　B.土地开发程度

　　C.基准地价修正体系

　　D.土地用途

　　E.基准地价公布日期

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是城镇基准地价评估的程序和方法。明确基准地价的内涵是要确定基准地价对应的下列条件：价值时点(一般为年度的1月1日);土地用途;土地使用权性质;土地使用期限;容积率;土地开发程度。参见教材P383。

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