2018房地产估价师教材<理论方法>第八章第三节成本法的基本公式

　　成本法的基本公式

　　1.成本法最基本的公式(掌握)

　　房地产价值＝房地产重新购建价格－房地产折旧

　　2.适用于新开发建设的房地产的基本公式(掌握)

　　新开发房地价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　新开发的土地价值=待开发土地取得成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　【例8-1】某成片荒地面积2平方公里，取得荒地的代价是1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积比例为60%。请求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入)。

　　『正确答案』本题考查的是适用于新开发的房地的基本公式。

　　该荒地开发完成后可转让熟地的总价=该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润

　　假设开发完成后的熟地价值为V

　　V=120000000×(1+8%)3+250000000×(1+8%)1.5+V×(2%+5.5%+10%)

　　解得V=523342631元

　　可转让面积=2000000×60%=1200000平方米，单价=523342631/1200000=436元/平方米。参见教材P285。

　　3.适用于旧的房地产的基本公式(掌握)

　　房地合一时，

　　旧的房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧

　　只计算建筑物时，旧建筑物价值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧