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2018房地产估价师教材<理论方法>第八章第二节房地产价格构成

中华考试网  [ 2018年9月16日 ]  【

  第二节 房地产价格构成

  房地产价格构成(7项):

  ①土地取得成本

  ②建设成本

  ③管理费用

  ④销售费用

  ⑤投资利息

  ⑥销售税费

  ⑦开发利润

  房地产价格=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦

  直接成本=土地取得成本+建设成本

  开发成本=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费

  1.土地取得成本

  土地取得成本,是购置土地的必要支出,或者开发土地的必要支出及应得利润。

  土地取得成本的具体构成因取得土地的途径不同而不同。取得土地的途径:(1)市场购买;(2)征收集体土地;(3)征收国有土地上房屋。 在实际估价中,应根据估价对象中的土地在价值时点取得的主要途径,选取上述三个途径之一来求取。

  (1)市场购买的土地取得成本

  建设用地使用权价格(地价款),主要用比较法、基准地价修正法、成本法求取。

  土地取得税费。包括契税、印花税、交易手续费等,通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定,按照土地使用权价格的一定比例来测算。

  (2)征收集体土地的土地取得成本(七项构成)

  土地征收补偿费、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费、城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金。

  (3)土地征收补偿(四项构成)

  ①土地补偿费(征收前3年平均年产值6~10倍)+安置补助费(每人4~6倍,每公顷最高不得超过前三年平均年产值的15倍)+地上附着物和青苗补偿费+安排被征地农民的社会保障费用

  ②被征土地需要安置的人数×补偿倍数≤15时,

  总安置补助费=被征土地前三年平均年产值×补偿倍数×被征土地需要安置人数

  被征土地需要安置的人数×补偿倍数>15时,

  总安置补助费=被征土地前三年平均年产值×15

  (被征地需要安置的人数×补偿倍数小于15按实际数字作为倍数算,大于15时,按15算)

  土地补偿费和安置补助费的总和不得超过前三年平均年产值的30倍。

  土地征收补偿标准的改革:最低统一年产值标准、区片综合地价。

  相关税费(五项税费):新菜地开发建设基金+耕地开垦费+耕地占用税+征地管理费+政府规定的其他有关费用

  (4)征收国有土地上房屋的土地取得成本

  房屋征收补偿费(五项):被征收房屋补偿费+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+补助和奖励

  相关费用:房屋征收评估费+房屋征收服务费+政府规定的其他有关费用

  (仅作了解)

  2.建设成本

  (1)前期费用,例如市场调研、可行性研究、项目策划、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招标、施工的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等开发项目前期工作的必要支出。如果土地取得成本中包含了地上物拆除、渣土清运和场地平整的费用或者取得的房地产开发用地是“七通一平”等状况的熟地,则在此就没有或者只有部分场地平整等费用。

  (2)建筑安装工程费,包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。要注意避免与基础设施建设费、公共配套设施建设费重复。

  (3)基础设施建设费,包括城市规划要求配套的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等设施的建设费用。

  (4)公共配套设施建设费,包括城市规划要求配套的教育(如幼儿园)、医疗卫生(如医院)、文化体育(如文化活动中心)、社区服务(如居委会)、市政公用(如公共厕所)等非营业性设施的建设费用。

  (5)其他工程费。

  (6)开发期间税费,包括有关税收和地方政府或其有关部门收取的费用。如绿化建设费,人防工程费等。

  3.管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出,包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等,一般按土地取得成本与建设成本之和的一定比例来测算。

  4.销售费用,指销售房地产的必要支出。为便于计算投资利息,分为销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。一般按开发完成后的房地产价值的一定比例测算。

  5.投资利息

  房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要的费用,都应计算利息。

  土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用(四项),无论其是借贷资金还是自有资金都应计算利息。借贷资金要支付贷款利息,自有资金要考虑机会成本。

  投资利息的计算(五方面)

  (1)应计息项目(四项):土地取得成本,建设成本,管理费用,销售费用(注:销售税费一般不计利息)。

  (2)计息周期,计算利息的单位时间,可以是年、半年、季、月。

  (3)计息期——估算建设期(有些是一次性发生的,有些是建设期内均匀发生的)。

  (4)计息方式——单利和复利两种方式。

  P×(1+i 1×n)=P×(1+i2)n

  i 1单利利率 F=P·(1+i1×n)

  i 2复利利率 F=P·(1+i2)n

  例如,3年期存款的单利年利率应大于:[(1+5%)3-1]/3=5.25%

  (5)利率——投资利息计算中一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。

  【例题】下列房地产开发成本中,属于基础设施建设费的是( )。

  A.围墙工程费

  B.电力设施工程费

  C.居委会用房建设费

  D.人防工程费

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是建设成本。基础设施建设费包括城市规划要求配套的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等设施的建设费用。围墙是附属工程,在建筑安装费中;居委会用房属于公共配套;人防工程属于开发期间税费。参见教材P277。(常识)

  【2009年真题】某成片荒地面积1km2,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让,开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元,年贷款利率为7.2%,开发经营期为1年,上述费用均匀投入,可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是( )元/m2。

  A.310.61   B.321.60

  C.477.87   D.494.77

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是计息方式及利率。开发成本、管理费用、销售费用3亿,投资利息=3×[(1+7.2%)0.5-1]=1061.23万元,总成本=30000万+1061.23万=31061.23万元,单位成本为310.61元/m2,可转让地块单位成本=310.61/65%=477.86元/m2。参见教材P278。

  【例题】成本法中,在计算投资利息时,应计息项目包括( )。

  A.土地取得成本

  B.建设成本

  C.管理费用

  D.销售费用

  E.销售税费

  『正确答案』ABCD

  『答案解析』本题考查的是计息项目及周期。应计息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用。销售税费就是在价值时点才缴纳,没有资金被占用的时间,一般不计算利息。参见教材P278。

  【例题】某宗熟地的原生地取得费为540元/m2,土地开发期为2年,土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2,贷款年利率为8%。这块地的面积是10000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时,其中的投资利息为( )元/m2。

  A.55.20   B.103.22

  C.109.63  D.114.82

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是计息方式及利率。

  89.86+11.01+2.35=103.22元/m2。参见教材P278。

  6.销售税费:销售税金及附加(两税一费,即营业税、城市维护建设税、教育费附加)。

  其他销售税费:印花税、交易手续费等。

  销售税费不包括:

  应由买方缴纳的契税——站在开发商(卖方)的立场上看问题;

  应由卖方缴纳的土地增值税和企业所得税——因为每个企业的土地增值情况,和所得税情况和经营状况相关,会影响估价结果的客观性。

  7.开发利润

  开发利润指房地产开发企业(或业主、建设单位)的利润,而不是建筑施工企业的利润(在建安成本中)。

  开发利润指土地增值税、企业所得税税前利润。

  开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利润,而不是个别开发商最终实际获得的利润,也不是个别开发商期望获得的利润。

  根据不同的基数,有不同的利润率指标。(利润率一般是通过大量调查同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的,比较法的原理)

  直接成本利润率最大,其次是投资利润率,再次是成本利润率,销售利润率最小。

  直接成本好记,7个项目中,带成本字眼的就2个,就是直接成本,销售利润是按照开发完成后的全部价值计算的,包含全部7个项目。注意:算开发利润时,开发利润也是销售利润率计算的项目。

  考试时主要考中间的两个,因为容易混淆。记忆窍门:投4成5,总共7个项目,女人“头饰”(头谐音投,投资利润率,取成本项目的前4个)、男人“金城武”(城谐音成,成本利润率,取成本项目的前5个;还一个理解方法:投资的时候利息还没发生,所以不在投资成本中)。

  【例题】某商品住宅项目的土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20%,则成本利润率为( )。

  A.17.13%

  B.18.30%

  C.18.61%

  D.21.47%

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是开发利润的基本公式。先算开发利润。

  头饰,开发利润=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用)×投资利润率=(600+900+50+60)×20%=322万元。

  金城武,成本利润率=开发利润/(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)=322/(600+900+50+60+150)=18.3%。参见教材P282。

  【例题】某写字楼的土地取得成本8000万元,建设成本6000万元,管理费用800万元,销售费用600万元,投资利息720万元,销售税费为售价的6%,销售利润率为16%。该写字楼的价值为( )万元。

  A.17087.20

  B.18699.20

  C.19666.40

  D.20666.67

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是房地产价值与开发利润关系公式。8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=X,X=20666.67万元。参见教材P282。

  【例题】某房地产开发商开发一幢建筑面积10000平方米的写字楼,开发完成后销售均价为3000元/平方米,已知取得土地时楼面地价为1000元/平方米,开发成本和管理费用为1200元/平方米,开发成本和管理费用在开发期内均匀投入,开发完成后即开始销售,销售费用为销售价格的2%,销售税费为销售价格的5.5%,开发期为1.5年,年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为( )。

  A.7.90%   B.11.08%

  C.11.83%  D.13.73%

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是开发利润的基本公式。土地投资1000万,开发成本和管理费用1200万,投资利息1000×[(1+10%)1.5-1]+1200×[(1+10%)0.75-1]=242.61万,销售费用3000×2%=60万,销售税费3000×5.5%=165万,开发利润=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39万,销售利润率=332.39/3000=11.08%。参见教材P282。

  【例题】某企业开发某土地,土地重新取得成本为1000元/平方米,正常开发成本为1500元/平方米,管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为100元/平方米,直接成本利润率为6%,则开发后的地价为( )元/平方米。

  A.1840  B.2840

  C.2966  D.3000

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是开发利润的基本公式。

  开发利润=(土地取得成本+建设成本)×直接成本利润率=(1000+1500)×6%=150元/平方米,

  土地价格=土地重新取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+利润=1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+150=3000元/平方米。参见教材P282。

  利用销售利润率计算出的房地产价值,

  房地产价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

  销售税费=房地产价值×销售税费率

  开发利润=房地产价值×销售利润率

  【例题】某房地产开发项目的利润为360万元,土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元,投资利息为200万元,企业应缴纳土地增值税200万元,该房地产开发项目的投资利润率为18%。( )

  『正确答案』√

  『答案解析』本题考查的是开发利润的基本公式。计算投资利润率时,投资成本主要是土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用这四个项目(头饰),投资利息和销售税费是不包括在投资成本中的。土地增值税是在房地产转让的时候才缴纳的,不计入投资成本。参见教材P282。

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