2018房地产估价师教材<理论方法>第八章第一节成本法概述

　　第一节　成本法概述

　　本节阐述成本法的含义(熟悉)，理论依据(熟悉)，适用的估价对象(掌握)，成本法估价需要具备的条件(熟悉)以及成本法估价的操作步骤(熟悉)。

　　1.成本法的含义：根据估价对象的重置成本 或重建成本 来求取估价对象价值或价格的方法。具体地说，成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧 来求取估价对象价值或价格的方法。

　　所谓重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况 的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。折旧是房地产在价值时点的重新购建价格与在价值时点的市场价值之差。

　　(完全不同于会计中的折旧概念)

　　成本法是以房地产价格的各个组成部分之和为基础，来求取房地产价值或价格。即先把房地产价格分解为它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各组成部分加总 。

　　成本法中的“成本”并不是通常意义上的会计成本（不含利润），而是价格（包含利润） 。但在该方法中也用到了通常意义上的成本以及费用、支出、代价等相关概念。因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”等词时，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。

　　本质，是以房地产的重新开发成本为导向 ，来求取房地产价值或价格。(注意和比较法、收益法的思路对比)

　　【例题】成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是成本法的含义。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。具体地说，它是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。应为在价值时点的重新购建价格。参见教材P269。

　　2.成本法的理论依据(熟悉)——生产费用价值论 ，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的

　　从卖方看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，是卖方最低卖价 ，不能低于他为开发建设所付出的代价。

　　从买方看，房地产的价格是基于其社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，房地产价格基于社会生产成本，如果高于必要支出及应得利润，则购买不合适，不如自己开发。

　　均衡点，卖方不低于开发建设已花费的代价，买方是不高于预计的重新开发的必要支出及应得利润，则可接受的共同点是正常的开发代价，包括必要支出及应得利润 。

　　3.成本法适用的估价对象(掌握)

　　适用对象：新开发的房地产，旧的房地产，在建工程，计划开发的房地产，很少发生交易而限制了比较法运用 ，没有经济收益或没有潜在经济收益而限制收益法运用 的房地产，例如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用目的 的房地产，特别适用成本法估价。

　　化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类，有独特设计 或者只针对特定使用者的特殊需要 而开发的房地产，单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也采用成本法估价。

　　不适用的对象——建筑物 过于老旧 的房地产。成本法估价比较费时费力，测算估价对象重新购建价格和折旧都有较大的难度，尤其是那些建筑物过于老旧的房地产。如果一个建筑物已很破旧，基本上没有了使用价值，这时就不宜采用成本法估价。这种情况下，对于建筑物，一般是根据拆除后的残余价值来估价;

　　对于整个房地产，一般是采用假设开发法，根据未来开发完成后的价值减去开发的必要支出及应得利润来估价。

　　成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的 房地产的价值。

　　【例题】成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括(　)等。

　　A.图书馆

　　B.钢铁厂

　　C.空置的写字楼

　　D.单纯的建筑物

　　E.加油站

　　『正确答案』AD

　　『答案解析』本题考查的是成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产(简称新开发的房地产)、可以假设重新开发的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发的房地产(即在建工程)、计划开发的房地产(如期房)，都可以采用成本法估价。对于很少发生交易而限制了比较法应用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。空置的写字楼可以寻找类似的写字楼，采用比较法，或收益法评估;加油站是收益性房地产项目，可以采用收益法评估。参见教材P271。

　　4.成本法估价需要具备的条件(熟悉)

　　条件：自由竞争，商品本身可以大量重复生产 。

　　运用成本法注意3个问题：

　　(1)应采用客观成本 而不是实际成本。实际成本也称为个别成本，是某个单位和个人的实际花费。客观成本也称为正常成本，是指假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。

　　(2)应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等 的分析进行调整 。现实中有一些选址不当或者规划设计不合理等造成不符合市场需求的房地产，极端的例子是在人流量很小的地方建造的商场。在这种情况下虽然无论谁建造该商场都需要花那么多费用，但该商场也不会有那么高的价值。

　　(3)应在客观成本的基础上结合市场供求分析 进行调整 。当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值;当供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。

　　5.成本法估价的操作步骤(熟悉)

　　运用成本法估价一般分为以下4个步骤：

　　①选择具体估价路径;

　　②测算重置成本或重建成本;

　　③测算折旧;

　　④计算成本价值。

　　【例题】成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是成本法适用的估价对象。局部也可以采用。如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。参见教材P271。

　　【例题】某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括(　)

　　A.应采用客观成本，而不是实际成本

　　B.应采用实际成本，而不是客观成本

　　C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

　　D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

　　E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是成本法估价需要具备的条件。成本法估价时需要注意下列3个问题：(1)应采用客观成本而不是实际成本;(2)应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整;(3)应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项AB中肯定只有1个正确选项。选项E违背了估价师独立性的原则。参见教材P272。