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2017年房地产估价师《理论与方法》复习提纲(32)

中华考试网  [ 2017年9月4日 ]  【

  第三节 成本法的基本公式

  一、成本法最基本的公式:积算价格=重新购建价格一折旧,可以根据两类估价对象具体化:①新开发的房地产②旧的房地产。

  二、适用于新开发的房地产的基本公式

  1、适用于新开发的房地的基本公式,

  新开发的房地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

  2、适用于新建成的建筑物的基本公式,(不包含土地取得成本、以及与土地开发有关费用。)

  新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

  3、适用于新开发的土地的基本公式,

  新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息十销售税费+开发利润

  对于新开发区内的土地是成片开发,对于某宗土地的单价要考虑其可转让土地面积所占的比率,开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区 用地总面积×100%。实际测算时通常分为下列3大步骤进行:(1)计算开发区全部土地的平均价格。(2)计算开发区可转让土地的平均价格。(3)计算开发区某宗土地的价格。

  新开发的房地产采用成本法虽然一般不存在物质折旧,但功能折旧、经济折旧和可能的增值因素,予以适当的减价或增价调整。

  三、适用于旧的房地产的基本公式,旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧。

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