房地产估价师《房地产估价理论与方法》考点:中国房地产估价行业发展_第2页

　　中国目前的房地产估价难度较大，主要表现在：①土地和房屋的所有制不同。土地全部是公有的;土地上的房屋可以私人所有，其中住房绝大部分是私人所有的。②土地所有制在城乡之间不同。城市的土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有。国家所有的土地(简称国有土地)和农民集体所有的土地(简称集体土地)适用的政策不同。例如，集体土地依法转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。征收集体土地和征收国有土地上单位、个人的房屋的补偿不同。③市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权，并且以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的，以划拨方式取得的建设用地使用权一般没有使用期限的限制。④土地和房屋在许多地方分别由不同的部门管理，分别进行土地登记和房屋登记，分别颁发土地权属证书和房屋权属证书，如土地为《国有土地使用证》，房屋为《房屋所有权证》，从而土地和房屋的权属证书不统一，甚至土地权属证书和房屋权属证书记载的用途、面积、权利主体等不一致。⑤行政管理不到位。例如，规划条件难以事前明确且有较大弹性，房地产登记发证不及时，从而造成估价对象的性质、权属、面积等不清;或者变更登记不及时或违法占地、违法建筑得不到及时纠正、处理，从而出现实际状况与权属证书记载的情况不一致，特别是实际用途、证载用途、规划用途不一致。⑥房地产市场不够规范，市场运行缺乏规则或者运行规则不能得到严格执行，市场参与者不够成熟、理性，市场成交价格难以真实反映交易对象的实际状况，房地产交易信息不够公开、透明。

　　因此，目前在实际估价中遇到的问题，许多不是估价技术方面的问题，也不是估价师、估价机构以及估价行业组织所能解决的，甚至不是行政管理部门可以解决的。但是，不论外部环境如何不尽如人意，估价师和估价机构都应在既有条件下勤勉尽责地做好估价工作。