房地产估价师《房地产估价理论与方法》考点：成本法概述_第2页

　　成本法估价需要具备的条件：

　　运用成本法估价需要注意的是，现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，花费的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于"成本加平均利润"是在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进出市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。其原理如下：

　　首先假设价格正好等于成本加平均利润，并假设此时的供给与需求正好平衡，然后假设有某个因素(如利率上调)导致了供大于求，则在供求规律和利润激励的作用下会出现以下循环：供大于求一价格下降一开发利润率降低一开发投资减少一开发量缩减一供给减少一价格上涨一开发利润率上升一开发投资增加一开发量增加一供给增加一价格下降……

　　显而易见，如果不是在较长时期内，或者没有自由竞争，又或商品本身不可以大量重复生产，则上述循环就不能成立，价格就不会等于成本加平均利润。实际上，即使具备这些条件，价格等于成本加平均利润也是偶然的，价格仅仅是围绕着"成本加平均利润，，而上下波动，趋向于"成本加平均利润"。当求大于供时，价格可能大大高于开发成本;当供大于求时，价格可能大大低于开发成本。因此，房地产开爱成本高，并不意味着房地产价格就必定高;房地产开发成本低，也不意味着房地产价格就必定低。正是因为房地产价格与房地产开发成本不是始终成正比，才出现了房地产开发投资有赚钱与赔钱的问题。无论是从一个房地产开发项目来看，还是从一个房地产开发企业来看，甚至从整个房地产开发行业来看，都有赚钱与赔钱的问题。如果房地产价格始终是由房地产开发成本决定的，则海南、北海的房地产市场就不会有1993年房地产热过后的一段"悲惨"局面。