2017房地产估价师《理论与方法》知识点讲解(20)_第2页

　　不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价依据等都有可能不同。例如，许多房地产在买卖、抵押之前已出租，买卖、抵押时带有租赁期间未届满的租赁合同(俗称租约)，许多法律法规规定保护这种租赁关系，如《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日中华人民共和国主席令第15号，以下简称《合同法》)第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(2000年9月29日法释(2000344号)第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”。《商品房屋租赁管理办法》(住房和城乡建设部令第6号)第十二条规定：“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。”因此，购买者、抵押权人应尊重并履行这些租赁合同的各项条款，即所谓“买卖不破租赁”。这种房地产称为有租约限制的房地产、带租约的房地产或已出租的房地产。如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金(简称合同租金、租约租金)与市场租金差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。

　　此外，估价目的还限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。因此，估价师在估价中应始终谨记估价目的。

　　史家解读：

　　1.同一估价对象在同一价值时点的估价，因为估价目的不同，则估价结果也不相同。如，抵押目的如用收益法估价则净收益是保守的估计值，用假设开发法估价遵循被迫转让前提。

　　2.房地产司法拍卖估价，应考虑房屋租赁因素的影响，但不考虑被拍卖房地产抵押、查封等因素的影响，详见理论教材403页。

　　【2009年试题】一个估价项目中的估价目的，本质上是由( )决定的。

　　A.估价机构

　　B.估价师

　　C.估价报告使用者

　　D.估价委托人的估价需要

　　答案：D 见教材P29、400

　　【2012年试题】下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有( )。

　　A.房地产抵押估价

　　B.房屋征收评估

　　C.房地产转让估价

　　D.房地产火灾保险估价

　　E.房地产司法拍卖估价

　　答案：ACDE 见教材P30

　　解析：如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金(简称合同租金、租约租金)与市场租金差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。