2016年注册房地产估价师理论与方法考点解读（3）

　　房地产的特性(10特性)

　　1.不可移动(位置固定性)(掌握)

　　房地产位置固定，不可移动。其自然地理位置不可移动，但其社会经济位置可能发生变化。

　　不可移动性决定了房地产只能就地开发、利用或消费，不能在不同地区之间调剂余缺，因此房地产市场不是全国统一市场，而是地区区域市场

　　例题5：房地产具有供给有限特性，本质上在于(　)。

　　A.土地总量有限

　　B.规划限制

　　C.房地产不可移动

　　D.价值量大

　　『正确答案』C

　　2.独一无二(掌握)

　　也称为独特性、异质性、非同质性、个别性

　　没有两宗完全相同的房地产

　　难以出现相同的大量供给，使房地产之间不能完全替代，价格容易受个别因素的影响，房地产交易难以采取样品交易方式

　　尽管如此，房地产存在一定程度的替代性和相互间的竞争，这是估价替代原理的基础

　　例题6：房地产的独一无二特性导致了(　)。

　　A.难以出现相同房地产的大量供给

　　B.房地产市场不能实现完全竞争

　　C.房地产交易难以采取样品交易的方式

　　D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响

　　E.房地产价值量大

　　『正确答案』ABCD

　　3.寿命长久(熟悉)

　　对于土地而言，也称不可毁灭性或永续性，建筑物寿命长久。

　　可以为其占用者带来持续不断的利益

　　注意土地出让年限对房地产使用收益年限的限制：转让房地产后，受让房地产人的使用期限不得超过原出让年限扣减已经使用年限后的余额

　　住宅建设用地使用权期间届满自动续期，非住宅建设用地使用权人未申请续期，或者申请续期但是依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。

　　4.供给有限(熟悉)

　　供给有限造成房地产具有独占性

　　原因

　　■土地总量不可增加

　　■房地产不可移动造成了供给不能调剂

　　5.价值量大(熟悉)

　　单价高，总价大

　　6.用途多样(熟悉)

　　也称为用途的竞争、转换及并存的可能性

　　一宗房地产可以有多种不同的用途

　　用途不可以随意转换的原因：

　　政府的用途管制——符合城市规划(合法原则)

　　不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题(最高最佳使用原则)

　　7.相互影响(熟悉)

　　房地产不可移动，因此与其周围的环境产生相互的影响

　　房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受邻近房地产的影响

　　外部性：正外部性——某经济主体行为使他人受益，而受益者无需为此花费代价。负外部性——某经济主体行为使他人受损，而该经济主体却没有为此承担成本。

　　8.易受限制(熟悉)

　　政府对房地产限制的四种特权：

　　管制权——对房地产的利用做出直接限制，如利用城市规划限制用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，限制在居住区内建设某些工业项目。

　　征收权——为了公共利益而征收

　　征税权——对房地产课税

　　充公权——政府在业主死亡或消失而无继承人的情况下可无偿收回房地产

　　9.难以变现

　　也称为变现能力弱、流动性差

　　变现能力是在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度

　　房地产交易手续复杂，成交时间长，变现能力差

　　当房地产权利人急需而不得不将房地产快速转换为现金时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现

　　影响房地产变现能力的主要因素(七项)： 通用性(用途转化的能力)、独立使用性、房地产价值的大小、房地产的可分割转让性、房地产的开发程度、区位、该类房地产的市场状况。

　　10.保值增值(了解)

　　引起房地产价格上升的原因(五方面)：对房地产进行投资改良——投资增值，外部经济——自然增值， 需求增加导致稀缺性增加——自然增值，通货膨胀——保值，房地产使用管制改变——自然增值。

　　房地产具有保值功能——能抵御通货膨胀

　　房地产增值的速度可以抵消货币的贬值速度

　　房地产的保值是从总体趋势来讲，波浪式上升，不排除波动

　　例题7：房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于(　)引起的

　　A.装饰装修改造

　　B.通货膨胀

　　C.需求增加导致稀缺性增加

　　D.改进物业管理

　　E.周围环境改善

　　『正确答案』CE

　　『答案解析』三种自然增值原因：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变

　　AD 属于投资增值而非自然增值;B 属于保值而非自然增值

　　例题8：房地产的特性包括(　 )。

　　A.独一无二

　　B.需求有限

　　C.流动性好

　　D.相互影响

　　E.保值增值

　　『正确答案』ADE

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