2016年房地产估价师考试理论与方法章节讲义第五章第三节

　　第三节　合法原则

　　合法原则(掌握)

　　合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益上的价值。因为合法的权益不同，房地产价值可能有很大的差异。

　　房地产价值实质上是权益的价值，估价对象的权益必须依法判定，不是委托人或估价师可以随意假定的

　　合法原则并不意味着只有完全合法的房地产才能成为估价对象。除了依法不得以某种方式处分的房地产不能成为以该种处分方式为估价目的的估价对象外，任何权益状况的房地产都可以成为估价对象

　　实践操作

　　在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等合法权属证明为依据。

　　房屋权属证书有两种

　　□房屋所有权证

　　□房屋他项权利证

　　土地权属证书有四种

　　□国有土地使用证

　　□集体土地所有证

　　□集体土地使用证

　　□土地他项权利证明书

　　在依法判定的使用权利方面，应以使用管制为依据。

　　在依法判定的处分权方面，应以法律、法规、规章、政策或合同等允许的处分方式为依据。

　　在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。

　　估价所采用的技术标准和估价主体资格必须合法。

　　【重点】合法原则在房屋征收估价中的运用

　　一般以被征收房屋的权属证书及权属档案的记载为准

　　各地对被征收房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定

　　征收人与被征收人对被征收房屋的性质或者面积协商一致的，可以依据协商结果进行评估

　　在对被征收房屋的性质不能协商一致时，征收人或者被征收人应当向城市规划行政主管部门申请确认。在面积不能协商一致时，应当向房屋面积鉴定机构申请鉴定或委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算

　　【重点】合法原则在房地产抵押估价中的运用

　　法律法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象，如果委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零

　　法律、法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为抵押估价对象，如果委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零

　　法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件，不符合转让条件的房地产，不应作为抵押估价对象，如委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零

　　评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地出让金的价款

　　评估有拖欠建设工程价款、尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款

　　评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额

　　判定估价对象的权益状况及其他估价问题，“上位法优于下位法”、“新法优于旧法”、“特别法优于一般法”、“法不溯及既往”原则，解决法的适用冲突问题

　　法律的效率等级：宪法>法律>行政法规>地方性法规、部门规章、地方政府规章(09新增)