2016年房地产估价师《理论与知识》讲义：房地产价格构成_第2页

　　管理费用：

　　管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出i包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与建设成本之和的一定比例，如4%。因此，管理费用通常按照土地取得成本与建设成本之和的一定比例来测算。

　　销售费用：

　　销售费用也称为销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括广告费、销售资料制作费、售楼处建设费、样板房或样板间建设费、销售人员费用或者销售代理费等。为便于投资利息的测算，销售费用应区分为销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。广告费、销售资料制作费、售楼处建设费、样板房或样板间建设费一般是在销售之前发生的，销售代理费一般是与销售同时发生的。销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比例来测算，如为开发完成后的房地产价值的3%。

　　投资利息：

　　一)投资利息的含义

　　投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费。

　　(二)投资利息的计算

　　计算投资利息需要把握下列5个方面：

　　1.应计息项目

　　应计息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。

　　2.计息周期

　　计息周期是指计算利息的单位时间。它可以是年、半年、季、月等，通常为年。

　　3.计息期

　　计息期也称为计息周期数。为确定每项费用的计息期，首先要估算整个房地产开发项目的建设期。

　　4.计息方式

　　计息方式有单利和复利两种。单利是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。在单利计息下，每期的利息是个常数。

　　5.利率

　　利率是用百分比表示的单位时间内增加的利息与原金额之比。利率有单利利率和复利利率、存款利率和贷款利率、名义利率和实际利率等。投资利息计算中一般采用估价时点的房地产开发贷款的平均利率。