2019房地产估价师考试制度与政策专项训练题（四）

　　判断题

　　1、可变现净值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额。(　)

　　2、房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。(　)

　　3、甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m2。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。(　)

　　4、楼面地价=土地单价×容积率。(　)

　　5、某宗房地产，如果在成交日期一次性付清，给予优惠5%的折扣，则该种情况下，名义价格等于实际价格。(　)

　　6、在期房与现房品质相同(包括位置、用途、质量、性能、装修、环境和配套设施等相同)的情况下，期房价格低于现房价格。(　)

　　7、起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。(　)

　　8、保留价也称为拍卖底价，是竞买人对拍卖师报出的价格的应允。(　)

　　9、房地产在交易中可以转移的是其实物，其价格就是房地产本身的价格。(　)

　　10芬物品的特点是当该物品价格上涨，需求就会减少。(　)

　　判断题

　　1、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。资产的可变现净值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。参见教材P100。

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地价值。房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值;在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值;在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。参见教材P104。

　　3、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。甲地块的楼面地价=3000/1.6=1875(元/m2)，乙地块的楼面地价=3500/1.8=1944.44(元/m2)，应该选楼面地价小的更经济。参见教材P105。

　　4、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价=土地单价/容积率。参见教材P105。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是名义价格和实际价格。在开发商让利的情况下，实际价格=名义价格×(1-5%)。参见教材P106。

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。在期房与现房品质相同(包括位置、用途、质量、性能、装修、环境和配套设施等相同)的情况下，期房价格低于现房价格。参见教材P108。

　　7、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是起价、标价、成交价和均价。起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。参见教材P108。

　　8、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。保留价也称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。参见教材P109。

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是房地产价格的特点。房地产是不动产，其物权的设立和转让是依照法律规定登记，因此房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、建设用地使用权或其他权利。参见教材P111。

　　10

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是房地产需求。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。参见教材P113。