2019房地产估价师制度与政策考点讲义：第三章第一节

　　房屋征收概述

　　一、房屋征收的概念

　　指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得国有土地上单位、个人的房屋及其他不动产的行为。

　　理解：

　　房屋征收的主体是国家，通常是政府代表国家以行政命令的方式执行。

　　房屋征收通常处于建设项目的前期工作阶段，是城市建设的重要组成部分。

　　二、房屋征收的限制条件

　　1.征收只能是为了公共利益的需要;

　　2.征收必须严格依照法律规定的权限和程序;

　　3.以房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格对被征收人的损失予以公平补偿。

　　三、房屋征收的前提条件

　　(一)公共利益的界定

　　房屋征收的核心：不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权。

　　“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。

　　公共利益的范围：

　　(1)国防和外交的需要;

　　(2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

　　(3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

　　(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

　　(5)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

　　(6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　【2014年真题】房屋所有权人同意征收是实施国有土地上房屋征收的前提。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收的前提条件。房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。参见教材P54。

　　【例题】下列可以征收国有土地上房屋的项目有(　)。

　　A.北京市地铁5号线工程

　　B.沈阳-秦皇岛燃气输送管线工程

　　C.天津市经济适用房建设工程

　　D.北京大兴区某商品房建设工程

　　E.上海某一家上市公司标准化厂房建设工程

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收的前提条件。选项A属于由政府组织实施的交通基础设施建设，选项B属于由政府实施的能源基础设施建设，选项C属于由政府组织实施的保障性安居工程建设。选项DE属于非公共利益的范畴，不能征收国有土地上房屋。参见教材P54。

　　(二)公共利益的特点

　　1.公共利益是客观的。它客观地影响着社会公众整体的生存与发展，不因各个利益主体主观认识上的不同有所改变。

　　2.公共利益是共享的。公共利益具有整体性、相对普遍性和共有性。

　　3.公共利益是不确定的。包括“利益内容的不确定性”和“受益对象的不确定性”。

　　四、征收与征用的异同

　　征收是国家强制取得集体和单位、个人的财产;

　　征用是国家强制使用集体和单位、个人的财产。

　　共同之处主要有两点：

　　一是强制性，即都不必得到财产所有权人的同意;

　　二是补偿性，即都应给予公平补偿。

　　征收与征用的主要区别如下：

　　(1)适用对象不同。征收的财产主要是不动产，征用的财产既包括不动产也包括动产。

　　(2)前提条件不同。征收是为了国防和外交以及由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要。

　　(3)所有权转移不同。征收主要是所有权的改变，不存在返还的问题，通俗地说是“强买”;征用只是使用权的改变，被征用的财产使用后，应返还被征用人，通俗地说是“强租”。

　　(4)补偿内容不同。

　　《物权法》对征收规定了具体的补偿办法，这就是说任何征收都要给予补偿，而且必须依法补偿。

　　征用在财产使用后首先应及时返还被征用人。《物权法》只是规定应当给予补偿，补偿办法可以由双方依据法律规定协商确定。

　　【例题】征收与征用的区别有(　)。

　　A.适用对象不同

　　B.前提条件不同

　　C.强制程度不同

　　D.所有权转移不同

　　E.补偿内容不同

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』本题考查的是征收与征用的异同。征收与征用在适用对象、前提条件、所有权转移、补偿内容等方面都不同。两者都具有强制性，即都不必取得财产所有权人的同意。参见教材P55。

　　以教材大纲知识点为指导，精作试题，让你备考复习做题一步到位，提高复习效率

　　【焚题库】2019年房地产估价师考试题库【历年真题+章节题库+模拟考生+考前密训试题】

　　在线题库，报名资讯答疑|网校通关课程资料获取，加入房地产估价师考试群：交流群：686276821有老师为你解答。