2019房地产估价师制度与政策讲义：第一章第二节：城镇住房制度

城镇住房制度

　　一、城镇住房制度改革(重点)

　　传统的城镇住房制度：以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用的实物福利性住房制度;

　　住房改革的目标：商品化、市场化、社会化。

　　我国城镇住房制度改革经历了三个阶段：

　　(一)探索和试点阶段

　　1.1980年6月，《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布将实行住宅商品化的政策。

　　2.1979年开始实行向居民全价售房的试点。

　　3.1982年开始实行补贴出售住房的试点，即政府、单位、个人各负担房价的1/3。

　　4.1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，批准《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。

　　(二)全面推进和配套改革阶段

　　1.1991年11月，国务院办公厅《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，标志着城镇住房制度改革进入全面推进和综合配套改革的新阶段。

　　2.1992年5月，上海市实行了“五位一体”的房改实施方案，具体包括推行住房公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会五项措施。借鉴新加坡，在全国率先建立了住房公积金制度。

　　(三)深化和全面实施阶段

　　1.1994年7月国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》

　　房改的基本内容可以概括为“三改四建”;

　　要求全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设;

　　标志着改革已进入深化和全面实施阶段。

　　2.1998年7月《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化，形成了新的住房制度的分水岭和企业住房制度改革的重要里程碑。

　　3.十八大提出构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

　　【例题】在全国率先建立住房公积金的城市是(　)。

　　A.北京市

　　B.天津市

　　C.上海市

　　D.重庆市

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是城镇住房制度改革。上海市借鉴新加坡的成功经验，在全国率先建立了住房公积金制度，开辟了新的稳定的住宅资金筹集渠道。参见教材P5。

　　【例题】《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(　)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

　　A.1997年下半年

　　B.1998年上半年

　　C.1998年下半年

　　D.1999年

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是城镇住房制度改革。《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。参见教材P6。

　　【例题】我国正在加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是城镇住房制度改革。我国正在加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。参见教材P4。

　　二、住房保障制度

　　目前，我国在以廉租住房制度、经济适用住房制度和公共租赁住房为主要内容的基本住房保障制度框架基础上，推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行，探索发展共有产权住房，并通过棚户区改造等方式，积极改善其他住房困难群体的居住条件。

　　(一)保障性住房

　　保障性住房是享受政策支持的住房。

　　包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。

　　【2017年真题】保障性住房包括(　)。

　　A.限价商品住房

　　B.经济适用住房

　　C.公共租赁住房

　　D.老旧存量住房

　　E.90m2以下商品住房

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是住房保障制度。保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。参见教材P7。

　　【2015年真题】保障性住房不包括(　)。

　　A.商品住房

　　B.公共租赁住房

　　C.限价商品住房

　　D.经济适用住房

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是保障性住房。保障性住房包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。参见教材P7。

　　1.廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集;新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免;以低租金出租给符合条件的家庭。

　　廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能。

　　廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。

　　(1)廉租住房保障资金来源：

　　①地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。

　　②住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。

　　③土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况适当提高比例。

　　④廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。

　　对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。

　　【2017年真题】廉租住房单套建筑面积应当在(　)㎡以内。

　　A.30

　　B.50

　　C.60

　　D.90

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是住房保障制度。廉租住房单套建筑面积控制在50㎡以内，保证基本居住功能。参见教材P7。

　　【例题】保障性住房等享受政策支持的住房，包括(　)。

　　A.廉租住房

　　B.经济适用住房

　　C.公共租赁住房

　　D.限价商品住房

　　E.普通商品房

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是保障性住房。保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。参见教材P7。

　　【例题】我国廉租住房的房源包括(　)。

　　A.新建

　　B.购置

　　C.改建

　　D.租赁

　　E.房地产企业建设

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是保障性住房。廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集。参见教材P7。

　　【2013年真题】专项用于廉租住房维护和管理的资金是(　)。

　　A.廉租住房租金

　　B.土地出让净收益

　　C.地方财政资金

　　D.住房公积金增值收益

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是保障性住房。廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。参见教材P7。

　　【例题】目前，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于(　)。

　　A.5%

　　B.7%

　　C.10%

　　D.15%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是保障性住房。土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。参见教材P7。

　　2.经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。

　　经济适用住房单套建筑面积控制在60m2左右;购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款;政府优先回购。

　　【2015年真题】购买经济适用住房满一定期限后，购房人方可依法转让。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是保障性住房。经济适用住房购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款。参见教材P7。

　　【2011年真题】经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是保障性住房。经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。参见教材P7。

　　【例题】经济适用住房单套建筑面积控制在(　)左右。

　　A.40平方米

　　B.50平方米

　　C.60平方米

　　D.70平方米

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是保障性住房。经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右。参见教材P7。

　　3.公共租赁住房的供应对象主要是城镇中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。

　　公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。

　　租金水平由市县人民政府统筹考虑市场租金水平和供应对象的住房支付能力合理确定。

　　4.限价商品住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。

　　《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加限价商品住房等的供应。

　　主要面向有本地户籍的中等及以下收入住房困难家庭销售。

　　【2017年真题】限价商品住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是住房保障制度。限价商品住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。参见教材P8。

　　改革趋势：

　　(1)公共租赁住房和廉租住房并轨运行

　　各地区要把廉租住房全部纳入公共租赁住房，实现统一规划建设、统一资金使用、统一申请受理、统一运营管理。

　　(2)发展共有产权住房

　　供应对象是在城镇稳定就业一定年限的首次购房家庭和棚户区改造后扩大住房面积的家庭，只能享受一次;

　　当居住一定年限后交易时，需按政府(或单位)与个人的产权比例分享收益;

　　可以涵盖经济适用住房和限价商品住房。

　　(二)棚户区改造

　　棚户区改造包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造等。

　　供应对象是居住在棚户区的居民。

　　筹集资金渠道：财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等。

　　【例题】棚户区改造主要包括(　)。

　　A.城市棚户区改造

　　B.国有工矿棚户区改造

　　C.国有林区棚户区改造

　　D.国有垦区危房改造

　　E.农村棚户区改造

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是住房保障制度。棚户区改造包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造等。参见教材P8。

　　【例题】棚户区改造的资金来源主要有(　)。

　　A.财政补助

　　B.银行贷款

　　C.企业支持

　　D.社会捐赠

　　E.群众自筹与市场开发

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是住房保障制度。采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等多渠道筹集资金。参见教材P8。

　　(三)相关配套政策

　　1.财政政策：市县财政纳入年度预算;中央财政给予资金支持;减免税收，免收各种行政事业性收费和政府性基金。

　　2.金融政策：调整贷款利率和首付比例，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设。

　　3.土地政策：保障性住房用地实行划拨等多种方式供应，并优先保证。

　　三、住房公积金制度

　　(一)住房公积金制度概述

　　我国住房公积金制度，最早于1991年在上海市建立。

　　1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发〔1994〕43号)，要求全面推行住房公积金制度。

　　住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。

　　职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。

　　住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。

　　【例题】住房公积金管理的决策机构为(　)。

　　A.住房公积金管理委员会

　　B.住房公积金管理中心

　　C.财政管理部门

　　D.各级人民银行

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是住房公积金制度。住房公积金管理委员会，为住房公积金管理的决策机构。参见教材P10。

　　【例题】住房公积金属于(　)所有。

　　A.缴存住房公积金的单位

　　B.缴存住房公积金的职工

　　C.缴存住房公积金的单位及个人

　　D.住房公积金管理中心

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是住房公积金制度。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，全部纳入职工个人账户。参见教材P9。

　　(二)住房公积金缴存、提取和使用

　　1.住房公积金缴存

　　(1)缴存主体

　　国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工都应按月缴存住房公积金。

　　有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金。

　　城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。

　　(2)缴存基数和比例

　　职工缴存的住房公积金和单位为职工缴存的住房公积金，全部纳入职工个人账户。

　　缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2或3倍。缴存基数每年调整一次。

　　缴存比例是指职工个人和单位缴存住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。

　　单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上不高于12%。具体缴存比例由住房公积金管委会拟订，经本级人民政府审核后，报省自治区、直辖市人民政府批准。

　　【2017年真题】单位和个人缴存住房公积金的缴存比例，原则上均不高于职工上一年度月平均工资的(　)。

　　A.5%

　　B.8%

　　C.10%

　　D.12%

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是住房公积金制度。住房公积金制度单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上不高于12%。参见教材P10。

　　【2012年真题】缴存住房公积金的对象可以包括被城镇单位聘用的进城务工人员。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是住房公积金制度。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金。参见教材P9。

　　【例题】单位可只为在本单位工作三年以上的在职职工缴存住房公积金。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是住房公积金制度。凡在职职工均应缴纳，不需要在本单位工作三年以上的条件。参见教材P9。

　　2.住房公积金提取

　　(1)购买、建造、翻建、大修自住住房的;

　　(2)偿还购建自住住房贷款本息的;

　　(3)租赁自住住房，房租超出家庭工资收入一定比例的;

　　(4)离休、退休和出境定居的;

　　(5)职工死亡、被宣告死亡的;

　　(6)享受城镇最低生活保障的;

　　(7)完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的;

　　(8)管委会依据相关法规规定的其他情形。

　　【2013年真题】职工与单位解除劳动关系并出国定居，可以提取住房公积金。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是住房公积金制度。出境定居的可以提取住房公积金。参见教材P10。

　　3.住房公积金使用

　　(1)发放个人住房贷款

　　设立个人住房公积金账户，且连续足额正常缴存一定期限的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。

　　(2)购买国债

　　在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债。

　　(3)贷款支持保障性住房建设试点(2009年)

　　试点城市在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。

　　【例题】缴存职工在(　)自住住房时，可以申请住房公积金贷款。

　　A.购买

　　B.建造

　　C.翻建

　　D.大修

　　E.装修

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是住房公积金制度。职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。缴存职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。参见教材P10。

　　【例题】下列资金中，可以用于购买国债的有(　)。

　　A.施工单位工程款

　　B.在建工程抵押贷款

　　C.商品房预售资金

　　D.住房公积金

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是住房公积金制度。在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债。参见教材P10。

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