2019房地产估价师教材相关知识第十二章考点：合同法_第2页

　　②表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

　　要注意要约与要约邀请的区别。要约邀请又称为要约引诱，是指希望他人向自己发出要约的意思表示，是当事人订立合同的预备行为，在发出要约邀请时，当事人仍处于订约的准备阶段，其目的在于引诱他人向自己发出要约，其内容往往是不明确、不具体的，其相对人是不特定的，所以，要约邀请不具有要约的约束力，发出要约邀请的人不受其约束。

　　2.承诺。承诺是指受要约人同意接受要约的条件以缔结合同的意思表示，承诺必须由受要约人向要约人做出。

　　只有接受要约的特定人(受要约人)才有权做出承诺，受要约人以外的第三人无资格向要约人做出承诺。

　　承诺必须向要约人做出，如果向要约人以外的其他人做出，则只能视为对他人发出要约，不能产生承诺效力。

　　承诺必须在规定的期限内到达要约人。承诺只有到达要约人时才能生效。

　　三、合同的效力

　　合同的生效是指已经成立的合同开始发生以国家强制力保障的法律约束力，即合同发生法律效力。

　　合同生效的3个条件：

　　(1)当事人具有相应的民事行为能力 。只有具备相应的民事权利能力和民事行为能力，能够正确理解自己行为的性质和后果、独立表达自己意思的能力，才能成为合同的主体，其合同行为才能发生法律效力。

　　(2)意思表示真实 。这是指表意人的表示行为应当真实地反映其内心的效果意思。

　　(3)不违反法律和社会公共利益 。

　　无效合同是相对于有效合同而言的，是指合同虽然已经成立，但因其在内容和形式上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，因此应确认为无效。

　　合同无效的情形：

　　①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益：
　　③以合法形式掩盖非法目的；
　　④损害社会公共利益；
　　⑤违反法律、行政法规的强制性规定；

　　四、合同的履行

　　合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现。

　　当事人就有关合同内容约定不明确，按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，适用下列规定。

　　(1)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

　　(2)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。

　　(3)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行;交付不动产的，在不动产所在地履行;其他标的，在履行义务一方所在地履行。

　　(4)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

　　(5)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。

　　(6)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。

　　五、合同的变更、转让和终止

　　当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。合同的当事人将其权利或义务全部或者部分转让给第三人，并不改变合同原有的权利义务内容，只是合同的主体发生了变化。

　　债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：(1)根据合同性质不得转让;(2)按照当事人约定不得转让;(3)依照法律规定不得转让。

　　债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。

　　合同的终止又称合同的灭失。合同终止后合同关系在客观上不存在，合同的权利义务消灭。

　　合同终止的原因：债务已经按照约定履行、合同解除、债务相互抵销、债权人免除债务、债权债务同归于一人等。

　　六、违约责任

　　违约责任也称违反合同的民事责任，是指合同当事人因不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，而向对方承担的民事责任。

　　(一)违约的形式

　　(1)预期违约。也称先期违约，是指在履行期限到来之前，一方无正当理由而明确表示其在履行期到来后将不履行合同，或者其行为表明其在履行期到来以后将不可能履行合同。

　　(2)实际违约。是指履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约。实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行。

　　(二)违约责任的承担方式

　　(1)继续履行。违约后的补救方式，一方违反合同时，另一方有权要求其依据合同的规定继续履行。

　　(2)赔偿损失。违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失，依法和依据合同的规定应承担赔偿损失的责任。

　　(3)给付违约金。是指由当事人通过协商预先确定的、在违约发生后做出的独立于履行行为以外的给付。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。