2018房地产估价师教材<制度与政策-相关知识>第一章第三节城市总体规划_第2页

　　分区规划1:5000或1:2000(取小数点后两位数)

　　(二)城市用地评价

　　1.城市用地的自然条件评价

　　城市建设用地的自然条件评价主要从工程地质、水文、气候、地形和用地适用性等几个方面进行。

　　(1)工程地质条件

　　1)建筑土质与地基承载力

　　地基承载力对于建设用地的选择和各类工程建设项目的合理布局，以及工程建设的经济性，影响很大。

　　2)地形条件

　　结合地形条件，合理规划城市各类用地和布局各项建设工程，对于节约土地和减少平整土石方工程投资，城市管理，意义重大。

　　3)冲沟(由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽，冲沟的发育地区，水土流失严重。地表水导流或通过绿化工程防止水土流失)

　　4)滑坡与崩塌。一种物理工程地质现象。滑坡体在风化、地下水以及重力作用下，滑动。山区或丘陵地区。

　　5)岩溶。地下可溶性岩石在含有二氧化碳、硫酸盐、氯等化学成分地下水的溶解与侵蚀下，岩石内部形成空洞。

　　6)地震。

　　(2)水文及水文地质条件

　　1)水文条件

　　江河湖泊等地面水体，城市水源，水路运输，改善气候，稀释污水，美化环境，洪水。

　　2)水文地质条件

　　水文地质条件一般是指地下水的存在形式，含水层的厚度、矿化度、硬度、水温及水的流动状态等条件。

　　(3)气候条件

　　1)太阳辐射

　　2)风象

　　根据城市多年风向观测记录汇总绘制的风向频率图和平均风速图，称为风玫瑰图。

　　3)气温(日温差，降温或采暖)

　　4)降水与湿度(排水、防洪、湿度)

　　(4)地形条件

　　(5)城市用地适用性评价

　　指以城市建设用地为基础，综合各项用地的自然条件以及整个用地的工程措施的可能性与经济性，对用地质量 进行的评价。

　　根据城市用地适用性评价结论，分为三类。

　　一类用地：适于修建 的用地：地形坡度10度以下 ;土质能满足建筑物地基承载力的要求;地下水位低于建筑物的基础埋置深度 ;没有被百年一遇 洪水淹没的危险;没有沼泽现象或采用简单工程措施可以排除地面积水的地段;没有冲沟、滑坡、崩塌、岩溶等不良的地质现象的地段。

　　二类用地：基本上可以修建的用地：土质较差 ;地下水位距地表面的深度较浅;洪水轻度淹没区，淹没深度不超过1～1.5m，需采用防洪措施 ;地形坡度较大;地表面有较严重的积水 现象;有轻微 的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象。

　　三类用地：不适于修建 的用地：地基承载力小于60kPa和厚度在2m以上的泥炭层或流砂层的土壤 ，需要采取很复杂的人工地基和加固措施才能修建;地形坡度超过20度以上 ，布置建筑物很困难;经常被洪水淹没，淹没深度超过1.5m ;有严重 的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，若采取防治措施需花费很大工程量和工程费用;农业生产价值很高的丰产农田 ，具有开采价值的矿藏埋藏 ，给水水源卫生防护地段 ，其他永久设施和军事设施 等。

　　2.城市用地的建设条件评价

　　组成城市各项物质要素的现有状况与他们在近期内建设或改进的可能以及它们的服务水平与质量。更强调人为因素的影响。

　　(1)城市用地布局结构 评价

　　1)城市用地布局结构是否合理 (城市各功能部分的组合与构成的关系，以及所反映的城市总体运营的效率与和谐性);

　　2)城市用地布局结构能否适应发展 ;

　　3)城市用地分布对生态环境 的影响;

　　4)城市内外交通系统结构 的协调性、矛盾与潜力;

　　5)城市用地结构是否体现出城市性质的要求，或是反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色。

　　(2)城市市政设施和公共服务设施评价(公共服务设施、市政设施)

　　(3)社会、经济构成评价

　　1)工程准备条件

　　地形改造、防洪、改良土壤、降低地下水位、制止侵蚀和冲沟的形成、防止滑坡

　　2)外部环境条件

　　经济地理条件、交通运输条件、供电条件、供水条件

　　3.城市用地经济评价

　　根据城市土地的经济和自然两方面的属性及其在城市社会经济活动中所产生的作用，综合评定土地质量优劣差异，为土地使用与安排提供依据。

　　(1)城市土地的基本特征

　　1)土地承载力

　　2)区位

　　宏观区位

　　中观区位(城市内部不同地段土地的相对位置及相互关系)

　　微观区位(具体使用的土地在城市中的具体位置及周边的条件)

　　(2)区位评价

　　1)根据区位条件对土地的作用方式，建立城市土地评价的基本思路。

　　2)从分析区位条件入手，取得土地评价的因素/因子体系。(土地区位、城市设施、环境优劣度)