2017年房地产估价师《制度与政策》重要知识点（15）_第2页

　　4. 建设工程质量保修办法

　　房屋建筑工程质量保修期限(承包商施工单位给开发商的保修期限)

　　自工程竣工验收后开始保修

　　商品房的销售保修是从房屋交付时开始(注意与商品房销售保修期的区别)

　　一地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

　　二屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;

　　三供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

　　四电气系统、给排水管道、设备安装为2年;

　　五装修工程为2年。

　　其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

　　【对比】《住宅质量保证书》中开发商给购房者的保修期限

　　地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修

　　屋面防水3年

　　墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年

　　墙面、顶棚抹灰脱落1年

　　地面空鼓开裂、大面积起砂1年

　　门窗翘裂、五金件损坏1年

　　管道堵塞2个月

　　供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期

　　卫生洁具1年

　　灯具、电器开关6个月

　　其他部件保修期由开发企业与用户自行约定

　　房屋建筑工程质量保修责任

　　保修期内出现质量缺陷，建设单位向施工单位发出保修通知

　　发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位应立即向建设行政主管部门报告，由原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，由施工单位实施保修

　　保修完成后由建设单位组织验收，涉及结构安全的，报行政主管部门备案

　　施工单位不保修的，建设单位可另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任

　　保修费用由质量缺陷的责任方承担

　　保修期内，因房屋质量缺陷造成第三方的损失，应向建设单位提出赔偿要求，建设单位再向造成质量的缺陷责任方追偿

　　5. 建设工程的竣工验收管理制度

　　5.1 验收的种类

　　单项工程-单项工程验收

　　分期建设的工程-进行分期验收

　　全面工程竣工-进行竣工综合验收

　　5.2 建设工程竣工的监督管理机构

　　中央-国务院建设行政主管部门

　　地方-县级以上地方人民建设主管部门

　　组织者-建设单位负责组织竣工验收

　　监督-工程质量监督机构

　　【2009年真题】

　　建设工程竣工验收由( )单位组织实施。

　　A.施工

　　B.建设

　　C.监理

　　D.工程质量监督管理

　　【答案】B

　　【2006年真题】

　　建设工程竣工验收，由( )负责组织实施。

　　A.工程质量监督机构

　　B.建设单位

　　C.工程监理单位

　　D.房地产开发生管部门

　　【答案】B

　　5.3 建设工程竣工验收的条件

　　完成约定的工作内容

　　施工单位质量检查合格，经项目经理和施工单位负责人审核签字

　　委托监理的项目，监理单位对工程进行了质量评估，并经总监理工程师和监理单位负责人审核签字

　　勘察设计单位由负责人审核签字

　　有完整的技术档案和施工管理资料

　　有建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告

　　建设单位已支付工程款

　　有施工单位签署的工程质量保修书

　　规划部门出具认可文件

　　有公安消防部门、环保等部门的认可文件

　　【记忆方法】两已三有

　　多方认可

　　两已(已完成任务，已支付工程款)

　　三有(有资料，有试验报告，有工程质量保修书)

　　各方认可

　　参建人员的内部认可(施工、监理、勘察、设计)

　　政府部门的外部认可(规划、公安、消防、环保)

　　5.4 建设工程竣工验收的程序

　　施工单位向建设单位提交工程竣工报告

　　建设单位组织各方验收(验收7个工作日前通知质量监督机构)

　　竣工验收合格，建设单位提出工程竣工验收

　　工程质量监督机构应进行监督

　　6. 建筑施工企业的资质管理

　　资质划分的依据(人财物业绩)

　　注册资本-财

　　专业技术人员-人

　　技术装备-物

　　已完成的建筑工程业绩-业绩

　　类型

　　施工总承包-可对工程实放总承包或对主体工程实行施工

　　专业承包-专业工程

　　劳务分包-劳务工程