2017年房地产估价师《制度与政策》重要知识点（3）

　　第三节 城市土地使用制度改革

　　1. 土地所有制(土的实行社会主义公有制 )

　　1.1 国有土地

　　内含

　　所有权归全民所有，由国务院代表国家行使

　　国有土地的范围(土地管理法)

　　城市市区的土地

　　农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地

　　国家依法征收的土地

　　依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地

　　农村集体经济组织全部成员转为城市居民的，原属于其成员集体所有的土地

　　因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地

　　特殊情况

　　建制镇的土地所有权问题区别对待

　　取得建设用地使用权的途径(四种)

　　划拨

　　出让

　　转让

　　租赁

　　关于国有建设用地的相关规定

　　使用权人享有占有、使用和收益的权利(还有部分处分的权利)

　　不得改变土地用途，如需改变用途，必须经有关行政主管部门批准

　　建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立

　　房随地走

　　地随房走

　　【2008年真题】

　　国有土地所有权由( )代表国家行使。

　　A.国务院

　　B.国务院土地行政主管部门

　　C.市、县人民政府

　　D.市、县人民政府土地行政主管部门

　　【答案】A

　　【解析】政府代表国家行使，只能是中央人民政府。

　　1.2 集体土地

　　内含

　　所有权归农民集体所有

　　三种具体形式

　　村农民集体

　　村内两个以上农村集体经济组织的农民集体

　　乡(镇)农民集体

　　集体所有土地的范围

　　农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有(法律明确规定属于国家所有的除外)

　　宅基地和自留地、自留山，属于集体所有

　　法律明确规定属于集体的矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源(如无规定属国家所有)

　　2.土地管理基本制度(四大制度)

　　土地登记制度

　　国有土地使用权登记

　　集体土地所有权登记

　　集体土地使用权登记

　　他项权利登记

　　土地有偿有限期使用制度

　　土地使用权出让有偿有期限

　　土地用途管制制度

　　土地分为农用地、建设用地和未利用土地三大类

　　核心是不能随意改变土地的用途，农用地转用需经政府批准

　　控制建设用地总量

　　耕地保护制度

　　包括新开垦地、轮歇地、草田轮作地

　　以种植农作物为主间有树木的土地

　　耕种3年以上的滩地和滩涂也属于耕地

　　3.城镇土地使用制度改革

　　原有的使用制度核心(两方面)

　　土地实行行政划拨，无偿无期限使用(无偿无期限使用)

　　禁止土地使用者转让土地(禁止流转)

　　城镇土地使用制度改革的进程(五方面)

　　征收土地使用费

　　开展土地使用权有偿出让和转让

　　制定地方性土地使用权出让、转让法规

　　修改宪法和土地管理法

　　制定全国性的土地使用权出让和转让条例

　　4. 现行城镇土地使用制度的基本框架

　　在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式，将土地使用权有偿、有限期出让给土地使用者(有偿有期限)

　　土地使用者在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动(使用权可入市)

　　需要继续使用的，经批准期限可以延长，按当时市场情况补交地价(可延期)