2019房地产估价师《案例分析》精选试题（十）

　　甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司的债务情况如下：拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万平方米，其中已售出3万平方米。经评估，该办公楼的市场价格为6000元/㎡，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。

　　1.法院第一次拍卖的保留价应为(　)万元。

　　A.7500

　　B.9600

　　C.12000

　　D.18000

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的技术路线。《最高人民法院关于人民法院在民事执行中拍卖变卖财产的规定》第八条规定：“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十”。

　　拍卖保留价：总建面5万平米，已销售3万平米，拍卖时市场单价6000元/㎡，6000×(5-3)=12000万元。

　　2.拍卖完成后，首先应支付的费用为(　)。

　　A.施工单位工程款

　　B.银行贷款

　　C.第三方欠款

　　D.拍卖变现时的费用及税金

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。已抵押房地产进行拍卖时，优先偿还的次序，第一个要还的就是拍卖变现时的费用及税金。

　　3.拍卖变现时的费用及税金不包括(　)。

　　A.拍卖佣金

　　B.营业税及附加

　　C.评估费

　　D.房地产税

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。拍卖变现时的费用及税金不包括房地产税。