房地产估价师考试案例分析试题及答案_第2页

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价文书的种类及作用。估价委托合同的作用表现在：(1)建立受法律保护的委托与受托关系;(2)明确委托人和房地产估价机构的权力和义务;(3)载明估价的有关事项。参见教材P1。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是估价报告写作的文字要求。选项A错误，估价报告应语义鲜明，不能含糊不清、模棱两可，可以表述为：估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在790-810元之间;选项B错误，估价报告用词不可带有较强烈的感情;选项D错误，估价报告应用词简练、标准，不堆砌、不生造，可以表述为: 这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常有吸引力。参见教材P3。

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是封面的写作。估价报告出具日期，是指本次估价报告出具报告的年、月、日，估价报告出具日期应与致估价委托人函中的致函日期一致。参见教材P7。

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是致估价委托人函的写作。选项B错误，致估价委托人函的落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内;选项C错误，法定合伙人或执行合伙人宜在致估价委托人函上签名或盖章;选项D错误，致估价委托人函中的估价结果应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额;除估价对象无法用单价表示外，还应写明最终评估价值的单价。参见教材P8。

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是经营性房地产实地查勘记录。经营性房地产主要包括商铺、写字楼、酒店、餐饮、娱乐等房地产。学校属于公益性房地产。参见教材P71。

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是工业房地产实地查勘记录。选项A是住宅房地产实地查勘记录重点内容。参见教材P76。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是专业帮助情况和相关专业意见说明。当估价中遇到难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术问题时，应寻求相关估价专家或单位提供专业帮助，并应在估价师声明中说明。参见教材P81。

　　二、简答题

　　1、

　　【正确答案】 本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。房地产估价报告写作的文字要求主要包括对词义的要求、对语句的要求以及要防止错别字和错漏。(1)对词义的要求：用词准确;语义鲜明，不能含混不清、模棱两可;用词不可带有较强烈的感情色彩;用词简练、标准，不堆砌、不生造。(2)对语句的要求：句子简洁，概括性强;搭配得当;逻辑严密。参见教材P3。

　　2、

　　【正确答案】 本题考查的是房地产估价报告的构成要素。估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成：(1)封面;(2)致估价委托人函;(3)目录;(4)估价师声明;(5)估价假设和限制条件;(6)估价结果报告;(7)估价技术报告;(8)附件。对特定目的的房地产估价报告如房地产抵押贷款前估价报告，还应包括估价对象变现能力分析与风险提示。此外，房地产估价报告根据估价委托人的需要或有关要求，还可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要。参加教材P5。

　　3、

　　【正确答案】 本题考查的是封面的写作。房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价报告编号、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构(名称)、注册房地产估价师(姓名)、估价报告出具日期。参加教材P6。

　　4、

　　【正确答案】 本题考查的是估价结果报告的写作。估价结果报告应记载以下事项：(1)估价委托人;(2)房地产估价机构;(3)估价目的;(4)估价对象;(5)价值时点;(6)价值类型;(7)估价原则;(8)估价依据;(9)估价方法;(10)估价结果;(11)注册房地产估价师;(12)实地查勘期;(13)估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。参见教材P13。

　　5、

　　【正确答案】 本题考查的是估价对象变现能力分析与风险提示。估价对象变现能力分析主要包括：(1)估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响;(2)假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度;(3)变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。参见教材P22。

　　6、

　　【正确答案】 本题考查的是估价所需资料清单。房地产估价所需资料包括影响房地产价格的所有资料。房地产估价所需资料主要包括：(1)反映估价对象区位、实物和权益状况的资料;(2)估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料;(3)对估价对象所在地区的房地产价值和价格有影响的资料;(4)对房地产价值和价格有普遍影响的资料。参见教材P67。

　　7、

　　【正确答案】 本题考查的是估价所需资料清单。房地产估价机构应搜集的资料有：(1)现状房地产状况(实物、区位和权益)资料;(2)规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标);(3)该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金：售价水平)(或经营期的现金流)资料;(4)该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用);(5)相关税费;(6)贷款利率;(7)该地区类似居住物业开发的平均利润水平;(8)该地区的拆迁政策法及拆迁安置补偿费用;(9)市政配套费用和土地开发费用;(10)该地区土地出让金(地价)的规定和标准。参见教材P67。

　　8、

　　【正确答案】 本题考查的是估价作业方案。估价作业方案的拟定主要包括以下内容：(1)估价工作内容，主要包括两部分拟采用的估价方法和估价技术路线及拟搜集的估价所需资料及其来源渠道;(2)估价工作质量要求及保障措施;(3)估价作业步骤、时间进度和人员安排。参见教材P69。

　　9、

　　【正确答案】 本题考查的是估价报告内部审核表。估价报告内部审核主要针对技术报告，围绕影响估价结果的几大方面展开，审核重点主要包括以下几方面：(1)估价报告的完整性;(2)估价假设和限制条件;(3)估价目的及价值定义;(4)估价对象的界定、描述和分析;(5)市场背景描述与分析;(6)最高最佳利用分析;(7)估价方法选用;(8)数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程;(9)估价结果确定及结论表述;(10)估价报告的规范性、文字表述;(11)审核结论。参见教材P79。

　　10、

　　【正确答案】 错误1：“采用成本法、收益法、假设开发法3种估价方法”应改为“采用成本法、假设开发法两种估价方法”。

　　错误2：成本法不应采用实际工程造价资料，应改为采用社会平均成本。

　　错误3：工程抵押不是自愿转让，而是被迫转让开发。

　　错误4：“采用收益法、成本法测算开发完成后的房地产市场价值”应改为“采用收益法或比较法测算开发完成后的房地产市场价值”。

　　11、

　　【正确答案】 1.应明确说明进行实地查勘的所有注册房地产估价师，不能简单地以“我们”指代。

　　2.应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。

　　3.据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。

　　4.抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。