2018年房地产估价师案例分析考试精选试题（3）

　　一、问答题(共3 题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)

　　(一)甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/M2、300元/M2和350元/M2。然后根据最高最佳利用原则选取350元/M2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/M2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处?

　　(二)甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值.

　　请问：

　　1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些?

　　2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料?

　　(三)某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的一临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A 交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金;实例B 是兄弟之间转让;实例C 是相邻商铺的业主购买后扩大经营靓膜;实例D 平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2 宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款初所孤除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问：

　　1.四个交易实例是否可以选作可比实例?

　　2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整?

　　二、单项选择题(共3 大题，10 小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)

　　(一)2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000 M2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押货款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%;2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。

　　1.2010年3月1日该综合楼的再次抵押价值先( )亿元。

　　A 10 B .11 C.13 D 15

　　2.2011年7月1日该综合楼的被征收价值为( )亿元。

　　A. 12 B. 14 C. 15 D.16

　　3.征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应( )。

　　A.委托房地产估价机构评估确定

　　B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定

　　C 由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定

　　D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定

　　4.政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为( )。

　　A.征收补偿方案 B.行政诉讼权利 C.行政复议权利 D.搬迁期限

　　(二)甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格, 经调查：甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款欠款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款为2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万M2 , 其中已售出3万M2 ，经评估,该办公楼市场价格为6000元/M2，拍卖变现时费用及税金为2500万元。

　　5.法院第一次拍卖保留价应为( )万元。

　　A.7500 B.9600 C.1200O D l800O

　　6.拍卖完成后，首先应支付的费用为( )。

　　A 施工单位工程款 B.银行贷款 C 第三方欠款 D.拍卖变现时的费用及税金

　　7.拍卖变现时的费用及税金不包括( )

　　A.拍卖佣金 B.营业税及附加 C.评估费 D 房地产税

　　(三)甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12 ，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工，为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。

　　8 对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为( ) o

　　A.修复费用法 B.损失资本化法 C.赔偿实例比较法 D.损失前后差价法

　　9.规划调整该开发项目造成的损失不包括( )

　　A.投资利息损失 B.土地价值减损

　　C.前期工程费损失 D.酒店品质受损造成经营收益损失

　　10.规划调整给该酒店造成的价值减损额为( ) 万元。

　　A. 655.85 B. 682.08 C 1675.85 D.1702.08