2018年房地产估价师案例分析考试专项习题（13）

甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：

　　1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。

　　【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。

试题来源:[2018年房地产估价师考试焚题库] 　　2018年房地产估价师历年真题+模拟试卷+错题练习 　　房地产估价师培训：教材精讲+摸底测评+提分密卷 　　还有其他问题需要咨询老师，可以加入房地产估价师考试群，扫码即可加群 　　交流QQ群：686276821 有专业的老师为你解答。

　　2.【题干】针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整?

　　【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：

　　(1)通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等;收集房地产实物状况和权益状况的资料。

　　(2)通过实地勘查确定建筑物折旧。

　　对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：

　　(1)比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整;对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。

　　(2)成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料，开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新构建价格。