2017房地产估价师案例与分析练习题（1）_第2页

　　(二)

　　2005年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。

　　第 100 题 该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值为(　　)万元。

　　A.0

　　B.6000

　　C.6475

　　D.8000

　　【正确答案】： B

　　【参考解析】： 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值8000万元-2000万元=6000万元。

　　第 1 题 人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由(　　)参照评估确定。

　　A.人民法院

　　B.估价机构

　　C.拍卖师

　　D.开发商

　　【正确答案】： A

　　第 2 题 首次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于(　　)万元。

　　A.4352

　　B.4800

　　C.5120

　　D.5440

　　【正确答案】： C

　　【参考解析】： 人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。8000万元×80%×(1-20%)=5120万元。

　　第 3 题 如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为(　　)。

　　A.无效应价

　　B.有效应价

　　C.可以成交的价格

　　D.不确定

　　【正确答案】： B,C

　　【参考解析】： 最终应价为6500万元，超过保留价5120万元，属于有效应价、可以成交的价格。

　　第 4 题 如果该项目拍卖成功，受让人取得的该土地使用权年限为(　　)年。

　　A.35.5

　　B.45.5

　　C.50.0

　　D.65.5

　　【正确答案】： B

　　【参考解析】： 综合用地土地使用权法定最高出让年限为50年。该综合用地，出让年限从2005年2月起计，至2009年8月，计4.5年。50-4.5=45.5年。