房地产估价师考试《案例与分析》测试题及答案（2）

　　某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?

　　参考答案：

　　解法一：

　　拟选用假设开发法和市场比较法对该宗地块进行估价，还需要进一步了解类似土地近期

　　公开招标地块的若干成交实例的成交价格及房地产(土地)状况，了解同一供求圈范围内类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租赁成本，进而分析确定该宗土地的最佳开发方案，以及该地块开发完成后的市场经营模式(出售或出租)，运用市场法和收益法等预测建成以后该宗房地的总价值，需调查了解类似房地产的开发成本费用、建安工程费用、开发经营期、前期费用、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、专业费用、开发利润及投资者购买待开发房地产(土地)应负担的税费，在此基础上测算土地的价格。再选取若干可比实例进行交易日期调整、交易情况修正、房地产状况调整后，确定地块的比准价格。最后综合以上两种估价结果，确定最终的估价价格，再根据《房地产估价规范》，撰写并出具该宗土地的规范估价报告。

　　解法二：

　　1.选用假设开发法和市场法进行估价。

　　2.了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况。

　　3.了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本。

　　4.分析确定土地的最佳开发方案。

　　5.开发完成后的市场经营模式(租或售)运用市场法收益法等预测建成后房地产总价值调查了解类似房地产的开发成本费用等;前期费用如建安工程费，专业费等，测算土地价格。

　　6.选取比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格。

　　7.综合两种方法的结果，确定最终估价结果。

　　8.根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。