2017房地产估价师案例与分析精品试题十_第2页

　　一、问答题

　　第一题

　　1、程序问题

　　(1)需要现场勘查

　　(2)三方签字

　　(3)如不签字，要请第三方见证

　　(4)公告

　　2、装修问题

　　(1)拆迁评估不包括装修

　　(2)装修由拆迁双方协商

　　(3)协商不成评估

　　3、租赁问题

　　(1)拆迁人只对被拆迁人(所有权人)补偿，不补偿使用人

　　(2)由被拆迁人对使用人进行安置

　　(3)双方协商不成的，拆迁人实施产权调换，由被拆迁人和原租赁人重新签订租赁协议

　　第二题

　　1、没有义务告知，应为委托人是法院。

　　2、保留价由法院确定。确定方法：参照评估价或者市场价确定，首次保留价不得低于评估价或者市场价的80%，拍卖不成的，保留价可下调，幅度不超过20%

　　3、拍卖买受人的税费

　　(1)拍卖佣金

　　(2)土地出让金

　　(3)契税

　　(4)合同印花税

　　(5)权证印花税

　　第三题

　　1、错误在于

　　(1)不应选择不同经营规模的

　　(2)不应选择最高的350，而应是客观收益

　　2、年净收益基本不变，哪些方法求年净收益 (怀疑题目错，应为求估价对象价值，不过还是找了求净收益的方法)

　　(1)市场法：比较类似房地产的年净收益，调整后确定客观的年净收益

　　(2)类似“假设开发法”：类似房地产客观的租金水平，扣除客观的出租费用，求取客观的年净收益

　　(3)“报酬资本化法”倒推：利用比较法提取类似房地产的报酬率，利用房地产价值倒推年净收益。

　　二、选择题

　　1、A(关于抵押风险的，这个书上有，肯定正确)

　　2、D(关于净收益的，D为利润总额、折旧和财务费用，再扣减商业利润)

　　3、C(不记得题目了，请大家补充)

　　4、D(关于保险评估3500w的，D为保险金额不能超过3500w)

　　5、B(关于小区减值的，B为绿地率减少)

　　6、D(关于小区增值的，D为交通条件改善)

　　7、C(关于小区估价的，C为改变前后分别估价，求差额)

　　8、B(关于出几个报告的，B为出两份报告)

　　9、A(关于甲乙厂区估价的，A为甲乙厂区的房产和土地都要估价)

　　10、B(关于乙厂区土地估价的，B为市场价格，扣减土地出让金)