2017房地产估价师案例与分析精品试题五_第5页

　　三、指错题

　　1.致委托人函中没有说明估价时点;

　　2.致委托人函中缺法定代表人的签名;

　　3.估价方法中未说明收益法和市场法的定义;

　　4.地下车位100%的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由;

　　5.收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算，租约期外按市场租金计算;

　　6.年有效毛收入中押金收益也应乘出租率90%。

　　7.年管理费的计算基础错误，押金的利息不应计算管理费，确定管理费率缺理由;

　　8.年保险费的计算基础错误，应以建筑物现值作为计算年保险费的基础，保险费率的确定缺理由;

　　9.求取收益价格中有限年期公式错(注：这是文员的笔误);

　　10.交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高;

　　11.区域因素修正错误(应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比);

　　12.个别因素修正与基本情况调查表中的描述不一致(注：个别因素修正都是一般);

　　13.市场法中没有说明是否包含地下车位的价值;

　　14.估价报告不完整，缺少附件。

　　四、改错题

　　1.土地取得成本：10000×16000×0.9946×1.04=16550144元

　　2.配套费用：12000×300=36000000元

　　3.销售税费:(15913600+15240000+1415999+6230720)×8%/(1-8%)=3405.245元

　　4.评估价格：15913600+15240000+360000+11415999+6230720+132826=42293145元/月

　　主要考查的是契税问题和客观成本与实际成本的知识点。