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房地产估价师考试房地产估价案例与分析答案（1）_第3页

中华考试网 [ 2017年3月29日 ] 【大中小】

　　六、估价测算过程

　　评估思路：遵循合法原则，同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。

　　由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本;待估综合楼底层层高较高为5m，第二至第十二层层高为4m，第二至第十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二至第十二层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。

　　(一)地下室

　　采用成本法。

　　(1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：

　　房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润一建筑物折旧

　　(2)计算过程：根据市场调查及有关规定，确定以下指标见表2。

　　表2重置价格构成表

序号	重置价格构成	单价（元）	备注
一	土地使用权价值		地下室不计地价
二	建筑物价值	1001.78	1+2+3+4+5-6
1	建筑物开发成本	972	a+b+c
a	建安工程造价	900	根据××市建设工程投贷估算指标。地下室底层层高约3.3m，类似框架结构地下室建安工程造价为900元/㎡
b	勘察设计和前期工程费	54	包括勘察设计费.报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取
c	开发过程中的费用	18	包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1%
2	建筑物的管理费用	29.16	为建筑物开发成本的3%
3	建筑物的投资利息	26.58	（1+2）×利率×（开发周期/2），利率取5.31%，开发期为1年
4	建筑物的销售费用	100.77	（1+2+3+5）÷（1-税率）×税率，税率取8.55%
5	建筑物的投资利润	50.06	（1+2）×5%.开发利润取5%
6	建筑物折旧	176.78	（1+2+3+4+5）×折旧事，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15%
三	评估价格	1001.78	为土地使用权价值与建筑物价值之和