房地产估价师考试习题：房地产估价案例与分析答案（10）_第2页

　　四、估价目的(略)

　　五、估价时点(略)

　　六、价值定义(略)

　　七、估价依据

　　(一)本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件

　　(1)《中华人民共和国担保法》。

　　(2)《中华人民共和国土地管理法》。

　　(3)《中华人民共和国城市房地产管理法》。

　　(4)《中华人民共和国拍卖法》。

　　(5)《中华人民共和国土地管理法实施条例》。

　　(6)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

　　(7)××市人民政府文件××府[2000]××综号“××市人民政府关于调整土地综合配套费收取标准的通知”。

　　(二)本次估价采用的技术规程

　　中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》。

　　(三)委托方提供的有关资料

　　(1)××××区人民法院估价委托书：[2002]×执字第××号复印件。

　　(2)《××市土地房屋权证》：×地房证第××号复印件。

　　(3)《××市土地房屋他项权证》：×地房证第××号复印件。

　　(4)委托方提供的装修资料。

　　(5)房屋租赁合同。

　　(6)××市国土资源与房产管理局协助执行书回执。

　　(四)估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等

　　八、估价原则

　　本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：

　　(1)合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

　　(2)最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

　　(3)替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

　　(4)估价时点原则;遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格或价值。

　　九、估价方法

　　因估价对象规划批准用途为工业厂房。与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格;另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。

　　十、估价结果

　　估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为人民币3637.33万元(大写：人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰圆整)(估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略)