2016房地产估价师《案例与分析》模拟试题及答案解析（一）_第3页

　　××房地产在建工程抵押估价技术报告

　　一、实物状况分析(略)

　　二、区位状况分析(略)

　　三、权益状况分析(略)

　　四、最高最佳使用分析

　　五、估价方法选用

　　由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果

　　假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

　　成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。

　　六、估价测算过程

　　(一)运用假设开发法求取估价对象的价格

　　1.假设开发法估价的计算公式

　　在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费

　　2.测算续建完成后的房地产价值

　　采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：

　　V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]

　　式中：A为房地产每年净收益;Y为资本化率;n为收益年期。

　　(1)年总收益的求取：362元/平方米(测算过程略)。

　　(2)年总支出的求取：

　　①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元/平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2044年6月的期限和《房地产估价规范》"建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧"的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为

　　年折旧费=1800÷39=46.15元/平方米

　　②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5%，则有：

　　年维修费=1800×1.5%=27.00元/平方米

　　③年管理费。年管理费=(46.15+27.00)×10%=7.32元/平方米

　　④年保险费。年保险费按房屋造价的2‰计算，则有：

　　年保险费=1800×2‰=3.60元/平方米

　　⑤年房产税。年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米

　　年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年管理费+年房产税

　　=46.15+27.00+7032+3060+21.60

　　=105.67元/平方米

　　(3)求取年净收益：

　　年净收益=年总收益-年总支出

　　=362-105.67=256.33元/平方米

　　(4)资本化率的确定：资本化率的确定采用无风险收益率加风险调整值法,确定为6.38%

　　(5)收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2044年6月，故确定其收益年限为39年。

　　⑥将上述数据代人公式

　　V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]

　　=(256.33/6.38%)×[1-1/(1+6.38%)39]=4018元/平方米

　　则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74

　　=108223785.32元

　　3.测算续建成本

　　根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算(测算过程略)确定工程续建成本为11000000元。

　　4.管理费用

　　依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：

　　管理费用=11000000×5%=550000元

　　5.投资利息

　　经测算(测算过程略)，投资利息为230278.32元

　　6.销售费用

　　按续建成本的5%计,则有：

　　11000000×5%=550000元

　　7.续建投资利润

　　经测算(测算过程略),续建投资利润为2200000元

　　8.买方购买在建工程的税费

　　经测算(测算过程略), 买方购买在建工程的税费为715000元

　　9.在建工程的评估值

　　在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元

　　(二)运用成本法求取估价对象的价格

　　成本法估价的计算公式

　　房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+销售税费+开发利润

　　计算结果为80079680元(计算过程略)

　　(三)估价对象的价格

　　运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：

　　估价对象价格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元

　　七、估价结果确定

　　经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在估价时点2008年6月14日的抵押价值为80659445.4元(大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。