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2016年注册房地产估价师案例与分析改错题（五）

来源：中华考试网 [ 2016年5月14日 ] 【大中小】

　　指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分）

　　对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。

估价对象相关资料

名称	数值	名称	数值
总建筑面积	25000m²	房屋重置价格	2000元/m²
可出租建筑面积	22000m²	房屋耐用年限	50年
设备用房建筑面积	2500m²	房屋维修费率/年	房屋重置价格的2%
管理用房建筑面积	500m²	月物业管理费	5元/m²
营业税及附加率	5.55%	土地剩余年限	45年
接租金收入计的房产税率	12%	年报酬率	5%
平均正常空置率	10%	管理费用率（含保险费、租赁费用）	租金的3%
可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费）	50元/m²

　估价对象相关资料

　　估价测算如下（节选）：

　　（一）年有效毛收入

　　22000×（50+5）×12×（1-10％）=13068000元

　　（二）年运营费用

　　1.年维修费用

　　25000×2000×2％=1000000元

　　2.年管理费用

　　年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失

　　=13068000×3％+500×50％=692040元

　　3.年营业税及附加

　　年营业税及附加=13068000×5.55％=725274元

　　4.年运营费用小计

　　年运营费用=1000000+692040+725274=2417314元

　　（三）年净收益

　　年净收益=（一）项-（二）项=13068000-2417314=10650686元

　　（四）估价结果

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