2016年注册房地产估价师案例与分析指错题（二）_第2页

　　(2)年总支出的求取：

　　①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元/平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2044年6月的期限和《房地产估价规范》,建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧"的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为

　　年折旧费=1800÷39=46.15元/平方米

　　②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5%，则有：

　　年维修费=1800×1.5%=27.00元/平方米

　　③年管理费。年管理费=(46.15+27.00)×10%=7.32元/平方米

　　④年保险费。年保险费按房屋造价的2‰计算，则有：

　　年保险费=1800×2‰=3.60元/平方米

　　⑤年房产税。年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米

　　年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年管理费+年房产税

　　=46.15+27.00+7032+3060+21.60

　　=105.67元/平方米

　　(3)求取年净收益：

　　年净收益=年总收益-年总支出

　　=362-105.67=256.33元/平方米

　　(4)资本化率的确定：资本化率的确定采用无风险收益率加风险调整值法,确定为6.38%

　　(5)收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2044年6月，故确定其收益年限为39年。

　　⑥将上述数据代人公式

　　V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]

　　=(256.33/6.38%)×[1-1/(1+6.38%)39]=4018元/平方米

　　则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74

　　=108223785.32元

　　3.测算续建成本

　　根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算(测算过程略)确定工程续建成本为11000000元。

　　4.管理费用

　　依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：

　　管理费用=11000000×5%=550000元

　　5.投资利息

　　经测算(测算过程略),投资利息为230278.32元

　　6.销售费用

　　按续建成本的5%计,则有：

　　11000000×5%=550000元

　　7.续建投资利润

　　经测算(测算过程略),续建投资利润为2200000元

　　8.买方购买在建工程的税费

　　经测算(测算过程略), 买方购买在建工程的税费为715000元

　　9.在建工程的评估值

　　在建工程价格

　　=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元

　　(二)运用成本法求取估价对象的价格

　　成本法估价的计算公式

　　房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+销售税费+开发利润

　　计算结果为80079680元(计算过程略)

　　(三)估价对象的价格

　　运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：

　　估价对象价格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元

　　七、估价结果确定

　　经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在估价时点2008年6月14日的抵押价值为80659445.4元(大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。

　　参考答案：

　　1.“估价方”中缺少资质等级;

　　2.结果报告中估价对象的概况内容不全(缺少区位状况的描述);

　　3.估价目的的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求;

　　4.价值定义的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求;

　　5.“估价原则”缺少谨慎原则;

　　6.假设开发法的定义中 “实际支出”说法错误，应为“必要支出”;

　　7.结果报告中估价结果缺少单价

　　8.缺少市场背景分析;

　　9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项;

　　10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由(未说明未来收益是否变化);

　　11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用(参见《理论》教材P234)

　　12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年保险费计算基数错误，应为房屋现时价值的2‰;

　　13.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误;

　　14.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年总支出中未计算营业税及附加;

　　15.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误

　　16.运用公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]的计算结果有误;

　　17.成本法估价的计算公式中缺少投资利息;

　　18.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由;

　　19.缺少附件