2018年房地产估价师案例与分析第三章第一节房地产转让估价_第3页

　　注：估价对象缺少区位状况介绍、周围景观情况，但技术报告中做了详细介绍

　　四、估价目的

　　为委托人转让估价对象估价估价对象的市场价格。

　　五、价值时点

　　2006年9月15日，与注册房地产估价师完成对估价对象实地查勘之日相同。

　　六、价值类型

　　本报告采用的价值标准为市场价值标准，即估价估价对象在市场上最可能形成的价值。

　　七、估价依据(略)

　　八、估价原则(略)

　　九、估价方法

　　估价对象为尚不具备交付使用条件的商业、居住房地产，要想进入市场，除了要在法律程序上满足房地产销售条件外，还必须完成必要的后续建设工程。根据上述实际情况，估价中拟采用假设开发法对估价对象现状价值进行分析估算。其中在分析估价对象开发完成后价值时采用比较法进行。

　　由于假设开发法在开发成本的计算方面与成本法估价相同，故本报告不采用成本法。本报告估价对象是按出售价格考虑，未按续建完成后出租经营分析，故本报告也不采用收益法进行估价。

　　假设开发法定义：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价值的估价方法。

　　比较法定义：是将估价对象房地产价格与在估价时点近期已发生了交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当修整，以此估算出估价对象的客观合理价值的估价方法。

　　只选用了一种估价方法，对于不采用的其他方法没有说明理由

　　此案例是在建工程，理论上可以采用成本法估价。

　　在说明不采用成本法和收益法估价理由不正确，

　　未说明不采用比较法估价的理由。

　　十、估价结果

　　估价对象在上述估价目的下于价值时点的正常市场价格为人民币(大写)壹亿贰仟捌佰伍拾万元整

　　(￥12 8500 000.0)，单位价格为人民币3 869元/m2。

　　十一、估价人员(略)

　　十二、协助估价的人员(略)

　　十三、实地查勘期(略)

　　十四、估价作业期

　　2006年9月15日至9月30日。

　　××大厦裙楼及塔楼A座11～28层房地产估价技术报告(节选)

　　一、估价对象状况描述与分析

　　(一)估价对象实物状况描述与分析(略)

　　(二)估价对象权益状况描述与分析(略)

　　(三)估价对象区位状况描述与分析

　　1.区域特征

　　估价对象所处区域为规划建设中的城市金融商务区，位于××市中心商务区南侧。根据城市规划，将由××路、××路、××街以及××街围合而成的矩形地带规划为金融商务区，以加强城市中心商务区的功能配套与辐射能力。

　　××市中心商务区具有较高的积聚度与辐射力，商务区内集中全市70%以上的大型商务设施，有三家五星级酒店，十几栋综合性商务办公楼，有海关大厦、检验检疫大厦、国际金融大厦、平安大厦等政府事务以及大型企业办公楼等。估价对象所在的规划中的金融商务区的建设刚刚启动2年，由于为城市旧区，受拆迁以及招商等因素的限制，目前建设进程尚处于起步阶段。

　　2.道路通达状况

　　估价对象距城市主干道××路100m左右。距Z广场1 200m，距S广场500m，距G广场700m。周围道路交通便捷。如Z广场为城市中心交通枢纽，G广场、S广场均为城市东部重要的交通型广场，这里有三十余条公交车线路以及便利的公交小客车、出租车等交通工具连接市内和附近地区。具有良好的便捷性与可及性。

　　3.对外交通状况

　　估价对象距火车站2.5km，距港口1.0km，距国际机场33km，距长途客运站4km。

　　4.基础设施条件

　　估价对象所在地点为城市建设成熟区，基础设施完善，配套状况已达“七通一平”，即供水、污水、雨水、供电、通信、燃气、热力、道路等状况良好。医院、中小学校、邮局等配套能够充分满足区域需要。

　　5.商服配套设施

　　经实地查勘，估价对象西侧为多层居民楼，底层分别为烧烤店、浴池和汽车美容等;南侧为交通运输集团有限公司离退休中心楼和数幢多层居民楼。东侧为居民楼，北侧为××小学与××大厦。该区域其他基本生活设施条件也比较完善。估价对象1km范围内的G广场、××路区域是××市东部商业区，特别是餐饮产业比较集中、发达，除了包括××酒店、××饭店、××美食城等大型餐饮物业外，还有大量的中小型特色餐饮、快餐店铺。区域内商服业种类齐全，功能完善。

　　二、市场背景描述与分析

　　××房地产市场近几年一直保持了良好的发展趋势，尽管国家以及地方从2005年开始不断加大对房地产市场的宏观调控，但该市房地产市场总体上一直保持了较快的上涨趋势。近三年来××市房地产交易相关数据汇总见下表：

　　2003～2005年××市商品房交易数据汇总表 表3—1

　　从上面的数据我们可以看出，近三年××市商品房交易中，无论是交易面积还是交易件数都呈现出上升的趋势。其中商品房交易面积年平均增长速度为7.93%，交易单价年平均增长速度为10.19%。