2017年房地产估价师案例分析辅导：工业房地产的估价_第3页

　　Pzz=Psz×K×Aw×Ar×Ao×Ay×S+F×S

　　其中Pzz—待估宗地总地价;

　　Psz—待估宗地所在位置工业基准地价;

　　K—期日修正;

　　Aw—临江修正系数;

　　Ar—容积率修正系数;

　　Ao—其他个别因素修正系数;

　　Ay—使用年期修正系数;

　　F—开发程度修正;

　　S—宗地总面积。

　　①期日修正

　　该区域基准地价于2006年公布，评估基准日为2004年12月31日，该区域在这两年内工业地价有一定程度的上涨，本次评估根据同类用地总体上涨水平确定交易日期修正系数取1.10。

　　②临江修正

　　委估宗地不临江，故不修正，修正系数为1.00。

　　③容积率修正

　　根据委托人提供的资料显示，委估宗地容积率≤1，则修正系数为1.00。

　　注：容积率修正系数为1.00理由不充分

　　可以根据建筑面积和土地面积算容积率

　　④其他个别因素修正

　　工业用地其他个别因素修正系数表：

　　区位状况调整　表2-59

　　⑤使用年限的修正

　　委估宗地工业用地的最高出让年限为50年，剩余使用年限为47.75年，取土地报酬率为6%，则年期修正系数为:[ 1-1÷(1+6%)47.75]÷[1-1÷(1+6%)50]=0.99195831

　　注：计算土地剩余使用年限，用坐标轴法， 先确定估价师时点是2006年9月12日，整个土地出让年限为50年，土地取得日期为2004年6月22日，用估价时点日期减去土地取得日期得2.25年，用出让年限50年减去2.25年得剩余年限47.75年，并和建筑的事业年限比较，确定折旧年限。

　　土地报酬率6%的选取缺少取值依据

　　⑥开发程度修正

　　委估地块红线内外已达五通一平，且地块内有环保绿化设施，地面按工艺要求部分硬底强化，价值增加40元/㎡。

　　委估宗地红线外五通、宗地红线内场地平整。根据《城镇土地估价规程》，基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式及计算过程见表2-60：

　　委估宗地工业用地计算过程：

　　表2-60

　　则委估地块总地价：8342400元(取整)

　　单位地价：8342400÷13200=632元/㎡(取整)

　　2.委估建筑物市场价值的确定

　　(1)根据《××省建筑工程计价办法》、《××省建筑工程综合定额》、《××省装饰装修工程计价办法》及《××省装饰装修工程综合定额》，参考××市同类型工业厂房建筑技术经济指标及相关市场行情，根据估价对象的实际情况，土建单位造价为800元/㎡，房屋装修单位成本为200元/㎡，设备安装单位成本为100/㎡。

　　建安费用=(800+200+100)×12722=13994200(元)

　　(2)专业费、管理费及不可预见费

　　根据项目费用支出情况，按建造成本的6%计算(其中专业费占2%÷管理费占2%、不可预见费占2%)即839652元。

　　注：按建造成本的6%计算(其中专业费占2%、管理费占2%、不可预见费占2%)无取值依据

　　(3)投资利息

　　假设开发期为1年，贷款利率按一年期贷款年利率6.12%测算，资金在开发期均匀投入则投资利息为：

　　投资利息=(13994.200+839652)×6.12%×1×0.5=453916(元)

　　注：利息应用复利计算而不是乘0.5的单利计算，

　　投资利息=(13994.200+839652)×[(1+6.12%)1/2-1]

　　基数应包括建安费、勘察设计前期工程费、管理费、公共配套费、基础设施建设费、销售费，利息计算未考虑销售费用

　　(4)开发利润

　　取利润率10%即为1483385元。

　　注：取利润率10%无依据

　　投资利润率缺少销售费用

　　(5)销售税费

　　在销售中需支付的营业税等税费为重置成本的5.65%。

　　则销售税费=(13994200+839652+453916+1483385)/(1-5.65%)×5.65%=1004314(元)

　　(6)计算委估建筑物的市场价值

　　经估价人员实地查看和相关人员介绍，委估建筑物于2006年3月才开始投入使用，状态接近全新，设备运行良好，完全满足使用要求，因此确定综合成新率为98%。

　　委估建筑物市场价值=[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]×98%

　　则委估建筑物市场价值为17419958元，单价1369元/㎡。