2017年房地产估价师《案例分析》辅导：房地产估价报告写作_第3页

　　【例1-5】房地产估价结果报告实例

　　房地产估价结果报告

　　(一)委托人

　　委托人名称：广州市×××贸易公司

　　法定代表人：××

　　委托人地址：××市××区××路××号

　　联系电话：139××××××××

　　(二)估价机构

　　估价机构名称;广东××房地产评估有限公司

　　资质级别：建设部壹级

　　房地产估价机构资质证书编号：建房估证字[2004] ××号

　　法定代表人：×××

　　估价机构地址：广州市××号××号××大厦

　　联系人：×××

　　联系电话：(020)××××××××

　　(三)估价对象

　　1.估价对象区位状况

　　估价对象位于广东省深圳市罗湖区××村，距离××路约700m，邻近草埔公交总站、布吉检查站，有多路公交线路途经，交通便捷;周边有××市场、深圳仁康医院、农村信用合作社、邮局、绿景山庄、比华利山庄、翠山工业园等，超市众多，各项市政配套设施完善。

　　2.估价对象实物状况

　　根据委托人的要求，本次估价范围为深圳市罗湖区××路××花园××阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅，建筑面积合计共555.40㎡，共用土地面积为6254.6㎡。经实地查勘，估价对象所在的××花园××阁为一幢总层数32层的框剪结构住宅，建成于1998年3月。估价对象建筑物外墙贴小型方块砖，室内大堂天花抹灰，墙面贴方块瓷片，地面铺抛光砖，配有三台电梯;室内装修基本一致：内墙、天花抹灰，厅房、厨房、卫生间为水泥地面;厨房和卫生间的内墙、天花为水泥砂浆批荡;装木门、铝合金窗，水电煤气设施齐备，经实地查勘为完好房，目前6套住宅均空置。

　　3.估价对象权属状况

　　估价对象权属人为广州市××贸易公司，6套住宅均已办理房地产证，土地用途为商业、住宅，已征收国有土地使用权出让金，使用年限为70年，从1996年2月18日起计(取得日期)。

　　(四)估价目的

　　为了解房地产市场价格提供价格(价值)参考依据。

　　(五)估价时点

　　2004年7月11日

　　(六)价值定义

　　本报告价值为估价对象在估价时点状况下法定用途剩余使用年限的市场价格。

　　(七)估价依据

　　1.《中华人民共和国城市房地产管理法》;

　　2.《中华人民共和国土地管理法》;

　　3.《房地产估价规范》(GB/T50291-1999);

　　4.委托人提供的相关产权资料;

　　5.估价人员实地查看所得的资料;

　　6.估价机构及估价人员掌握的其他相关信息资料;

　　7.当地近期房地产市场交易资料及技术参数。

　　(八)估价原则

　　1.合法原则。以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。

　　2.最高最佳使用原则。以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

　　3.替代原则。估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

　　4.估价时点原则。估价结果是在估价时点的客观合理价格或价值。

　　(九)估价方法

　　估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查看，对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，结合估价对象的实际，决定选取市场法和收益法作为估价方法。

　　市场法是将估价对象与在估价时点有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产市场情况进行调查之后，结合估价对象的实际，决定选取市场法和收益法作为估价方法。

　　收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值之和得出估价对象客观市场价格的方法。

　　(十)估价结果

　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运作科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用和维护情况，经过全面细致和测算，并结合估价经验和影响价值因素的分析，确定估价对象在2004年7月11日的市场价值为平均单价3517元/m2，总价￥195.36万元，人民币(大写)壹佰玖拾伍万叁仟陆佰元整。

　　(十一)估价人员

　　估价人员：××× ××× ×××

　　(十二)估价作业日期

　　2004年7月11日至2004年8月4日

　　(十三)估价报告使用期限

　　2004年8月4日至2005年8月3日

　　(七)估价技术报告

　　房地产估价技术报告应包括的内容有：(1)实物状况分析(规范中为个别因素分析，还包括权益分析);(2)区位状况分析(区域分析);(3)市场背景分析;(4)最高最佳使用分析;(5)估价方法选用;(6)估价测算过程;(7)估价结果确定。对其分述如下：

　　1.实物状况分析

　　实物状况(或个别因素)分析就是要详细分析、说明估价对象的实物状况。主要包括估价对象具体位置、估价范围、权属状况、用途、面积、建筑结构及建成年代、装修状况等。

　　2.区位状况分析

　　区位状况分析就是要详细说明、分析估价对象的区位状况。通过区域范围、街路配置、交通设施与接近条件、基础设施、商业服务设施等方面，由点及面，由里及外，层次清楚地对估价对象的区位状况加以说明和分析。特别是区域特征及变动趋势的分析，为后面的技术分析测算做良好地铺垫。

　　如对住宅房地产区位状况分析主要可以从以下几方面着手;

　　(1)区域特征，分析估价对象所处位置在城市区域中的等级、城市规划的影响、区域发展特征等;

　　(2)交通条件，分析估价对象距离交通主干道的远近、附近是否有公交站点、通达的公交车次数量、附近是否有轨道交通站点、与火车站及机场的距离及车程等;

　　(3)基础设施完善程度，主要分析估价对象“七通”的通达程度，即给水、排水、供电、供气、供暖、电讯、网络的通达程度;

　　(4)公用设施完善程度，分析估价对象周边幼儿园、中小学、大学、医院、邮电所、银行、影剧院、体育场馆、图书馆、游乐园、公园等的完善程度;

　　(5)商业繁华度，分析估价对象距离市级商业服务中心、区级商业服务中心的距离，周边大型商业服务项目状况等;

　　(6)环境条件，主要分析估价对象区域的绿化状况、景观状况、空气质量、污染情况等;

　　(7)人口状况，分析估价对象所处区域的人口密度、常住人口综合素质、人为环境等。

　　3.市场背景分析

　　市场背景分析是要说明和分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来市场状况。市场背景分析说到底是要分析影响类似房地产价格的主要因素。由于估价对象的类型不同，估价的目的不同，所以影响其市场价格变动的主要因素会有所不同。或者虽然是影响因素相同，但它们对估价对象价格的影响程度也有所不同。因此不同的房地产估价报告，其市场背景分析会有较大的差异，这一部分也是房地产估价报告写作当中难度较大的部分，特别是一些大型项目的估价报告。

　　对市场背景分析应注意把握好以下方面：

　　(1)要按照从宏观到微观、由大区域市场到小片区市场的写作顺序系统地分析估价对象所处房地产市场背景，并且重点针对估价对象所处片区和类似物业市场;

　　(2)要注意与估价目的的关联性。因为估价目的不同，估价对象的范围、估价时点、评估的价值类型、估价依据可能不同，因此估价应考虑的市场背景因素也可能不同;

　　(3)要注意与估价方法的对应。如采用市场比较法时，则要分析估价对象所处片区市场类似物业的买卖交易活跃程度、类似物业的价格水平等，而采用收益法则要侧重于分析估价对象所处片区市场类似物业租赁活跃程度以及租金水平;

　　(4)房地产市场是一个动态的市场，因此要对估价对象所处区域房地产市场一定时期内的供需状况及价格走势进行一定的预测;

　　(5)应注意一定时期相关政策、法规的出台对房地产市场的影响，

　　(6)要注意引用的宏观经济数据、房地产市场数据以及估价对象相关行业信息、政策法规等的时效性、准确性。

　　4.最高最佳使用分析

　　最高最佳使用分析是按照最高最佳使用原则分析估价对象最高最佳使用，即分析法律上允许、技术上可能、经济上可行，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。房地产估价中的最高最佳，是针对估价对象的使用状况和估价结果而言的。简言之，在最高最佳使用状况下的估价对象，应是：最佳规模(如建筑面积、建筑高度、层数等);最佳内部组合，实现最佳经营和使用;最佳使用效果，包括最好的使用状况，最好的室内外环境条件，取得最高的经济效益和最理想的使用效果。

　　法律上的允许或法律上的许可，是估价对象最高最佳使用分析的前提条件。离开法律上的允许，则无法考虑和实现估价对象的最高最佳使用。对估价对象目前的用途或每一种潜在用途，都必须审查分析估价对象是否为法律所许可，不被法律许可的估价对象，其价值是无法在市场中实现的。

　　技术上的可能，是指估价对象为单纯的土地、单纯的建筑物和房地，在物质和技术条件上应具备实现最高最佳使用和实现价值最大化的可能性。其中，物质上的可能、物理上的可能强调具备的客观条件，比如，建筑面积、建筑结构、空间高度、朝向、周边环境等。技术上的支持，则更侧重建筑功能、使用效果，以及为达到一定的功能条件，而采取的设计、施工、设备与材料选用等。当然，技术是以物质为基础的，是更好的实现物质条件的手段。同时，物质本身也是各类不同技术的体现。

　　经济上的可行，一般是指对于法律上允许、技术上可能的每一种潜在使用方式，利用预测估价对象未来的收入与支出，通过两者现值的比较，将其收入现值大于支出现值的使用方式确定为具有可行性。

　　5.估价方法选用

　　估价方法选用是要详细说明估价的思路和采用的方法及其理由，以及这些估价方法的定义。在房地产估价报告的撰写过程中，常常是在估价方法选用部分只说明了选用的方法及理由，而将估价思路合并为技术路线，在估价测算中加以阐述。

　　6.估价测算过程(指错题25分到30分)

　　估价测算过程就是要详细说明运用某种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。尤其是技术复杂的估价报告，报告的撰写者要在准确掌握各种估价方法的基础上，按照估价方法的操作步骤，明确地、条理清楚地表述每种估价方法的测算过程，对于相关参数的确定既符合有关公式的要求，又要符合逻辑推理。

　　7.估价结果确定

　　估价结果确定就是要说明本次估价的最终结果以及它是如何确定的。因为我们在估价报告中要采用两种或两种以上的方法进行估价测算。用不同估价方法得出的结论会有一定的差异，为此最终选用何种方法确定估价结果或对其进行进一步地调整都需在此说明理由。

　　8.附件

　　房地产估价规范规定附件应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。

　　根据教材1和2页，附件中应有委托方提供资料、权属证明、估价委托书(估价委托合同)、现场照片和实地查看记录、估价机构资质复印件和估价人员资格证书复印件。