房地产估价师案例分析笔记第三章_第2页

　　第四节　房屋征收评估

　　被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

　　用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

　　被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估。

　　被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。

　　第五节　房地产强制拍卖估价

　　房地产拍卖是一种特殊的市场交易，因此房地产强制拍卖估价只需评估估价对象在正常市场的价格水平(根据强制拍卖的特点，保留价可以在市场价值基础上降低一定比例，即评估价可低于正常的市场价)，而拍卖保留价则由人民法院参考评估价进行确定。估价对象正常的市场价格可以根据估价对象的类型，选用市场法、收益法、成本法等方法进行评估。

　　第六节　房地产损害赔偿估价

　　房地产损害造成的损失主要包括价值减损和相关经济损失，房地产损害赔偿金额的确定主要有以下几种方法：

　　(1)可修复的赔偿金额为修复费用加上相关经济损失，适用于暂时性损害，赔偿金额=修复费用+相关经济损失

　　(2)不可修复的赔偿金额为房地产价值减损额，适用于永久性损害，赔偿金额=损害前的房地产价值-损害后的房地产价值

　　(3)可一定程度修复的，但不能完全恢复房地产价值的，赔偿金额为部分修复费用、房地产价值减损额、相关经济损失之和，赔偿金额=部分修复费用+相关经济损失+房地产价值减损额

　　(4)造成不可挽回损失的，赔偿金额为重置成本。

　　房地产损害评估是房屋本身损害贬值和房屋贬值引起占用土地价值贬值的共同体贬值评估。房地产损害评估主要有赔偿性房地产损害评估、房地产价值减损评估、各种类型的房屋质量缺陷损失评估等。

　　损害赔偿评估通常采用修复费用法(成本法)、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法。赔偿实例比较法也称市场法，V=P×F1×F2×F3式中V表示房屋价值损失评估值，P表示可比实例补偿金额，F1表示补偿情况修正系数，F2表示补偿日期修正系数，F3表示缺陷状况修正系数。

　　第七节　企业各种经济行为涉及的房地产估价

　　估价的假设前提：在企业各种经济活动中所涉及的房地产估价，不仅要结合企业经济活动的特点来确定房地产权属是否发生转移，而且根据《房地产估价规范》要求，还应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。

　　无论保持现状还是转换用途，其共同点都是要保证估价对象的最高最佳使用，二者的差别是：在转换用途前提下是考虑估价对象单独使用时的最高最佳使用，在保持现状前提下是考虑估价对象作为企业资产的一个组成部分的最高最佳使用。

　　房地产权属发生转移，在估价时均按照房地产转让方式处理。

　　房地产权属发生转移的估价：如发生用途转变，则在符合城市规划要求的前提下，采用假设开发法和收益法进行估价;如果继续使用，即不转变用途，则在充分考虑项目的预期发展的可行性前提下，采用市场法和成本法进行估价。

　　破产清算的房地产估价与抵押物处置类似，属于强制处分。

　　房地产权属不发生转移的估价：这一类房地产估价主要用于企业在联营活动中，确定以房地产作为出资的出资方的分配比例。因此，估价时要充分考虑联营各方协议的具体条件，结合房地产的未来使用方式进行估价。估价方法视具体情况一般可用市场法、成本法和收益法。